買樓2023 發佈的貼文

二手樓跌勢難以估計，市場再傳出「超低價」成交。市場消息透露，深井海韻花園5座一個中層單位，實用面積約681方呎，套三房間隔，最近叫價僅約500餘萬港元，市傳僅以408萬元成交，呎價約5,991元，較同類型單位2013年成交價更低。

事實上，同座較高層的同室單位，於2021年最高曾以690萬元登記轉售，市傳成交價比高位大跌近41%。而兩間大型銀行對上址網上估價，介乎約483萬至509萬元，成交價低約15.5至19.8%。

🚽個租客用到廁所黑咗，好厚結石，試過活其能去尿石劑效果甚微，請教有冇其他有效方法？

網友點睇？

• 點樣可以用到咁？
• 呢啲屬於鳩屎結石，由膀胱石和腎石積聚成的，快啲勸下個租客去睇醫生
• 潔廁得,藍色那支, 唧完相隔一小時,擦一擦,好乾淨
• 試下用強水浸1粒鈡後冲水。
• 一個檸檬榨汁連渣浸一晚就OK
• 用漂白水浸一夜，就會甩晒
• 點整到咁？ 佢尿完吾沖 ，浸住？
• 佢係咪本身有腎石點解佢會屙到有尿石😂
• 加漂白水 浸一晚
• 有冇用活其能浸一晚，我得喎
• 先清走內有的水約1/2 再慢慢沿邊周圍倒入通渠水2支 待一會用包魚刷洗刷 冲水

單位位於入伙約5年的單幢半新盤西營盤瑧蓺，高層J室，實用221方呎，開放式間隔，據悉單位為鳳凰樓層，享市景及部分煙花海景，昨天舉行的環亞拍賣，以底價410萬元開價拍賣，單位獲3組買家競投，原本每口價20萬元，後改至每口價10萬元，經五口價後，以490萬元成交，實呎22,172元。原業主於2018年10月於1025.2萬元一手買入單位，當時呎價高達46,389元，創全港一手納米新樓最高呎價紀錄，紀錄保持至今。

近年樓價下跌，早年高位買入備受追捧的納米樓驚現大幅貶值個案，當年西營盤瑧蓺一個開放式創全港納米樓最高呎價紀錄，惟最近蝕52%沽出，料房為近年蝕讓最多的住宅個案，同類型單位大幅折讓，代理指瑧蓺部份業主：「大量求死」，為求沽出單位不惜大幅劈價。

單位近月淪為銀主盤，現成交價較當年大減535.2萬元。原業主為內地背景人士，當時透過公司名義買入單位，須繳付相當於樓價三成辣稅，即約307.56萬元，而發展商則代付最高15%辣稅即153.78萬元。區內代理透露，原業主去年曾以680萬元放售上址，亦曾放租，但未獲承租，單位一直未有人入住。

現時瑧蓺有35個放盤，大部份均為蝕讓放售，最平入場單位位於中層，實用面積222方呎，叫價560萬元。翻查一手成交紀錄，單位於2017年12月以約680萬元買入，叫價低於買入價約120萬元。

有代理表示，形容現時部份瑧蓺業主：「大量求死」，他指出：「其實瑧蓺唔少開放式單位都正在減價放售，主要都係想換樓，所以減價沽，不過就冇最近成交呢個單位減得咁誇張。但近期租務飆升，個別業主就頂到。」

早前有內地網紅拍片參觀一名居港朋友價值1800萬的將軍澳3房單位，更公開了其內部環境，貴得離地的價錢卻只換來有限住屋空間，不少內地網民驚嘆：「香港住太壓抑了」、「悲哀」、「來香港玩玩好了」香港地寸金尺土，樓價貴絕全球，更連續13年蟬聯全球樓價最難負擔城市首名，即使是中產階級，要擁有一個舒適闊落的安樂窩也絕非容易。

在香港1800W的房子長什麼樣？

早前有小紅書網紅上載了一段介紹將軍澳大屋的影片，他到訪香港朋友的房屋，表示其好友為標準的中產人士，於中環從事金融業，月入10萬有車有樓，他所介紹的單位位於將軍澳，離中環約40分鐘車程，實用面積約86平方米(約925呎)，擁有三房兩廁所加一間工人房，據指屋主於6、7年前以1300萬購入該單位，當時付了800萬首期後，仍要月供3萬，片中直言該單位一點也不便宜，在香港若沒有足夠首期及穩定每月10萬以上的收入，根本難以供樓費用。不過片主又指出香港樓市上升趨勢穩定，目前該單位已升值500萬，即使買來放租，每月也可收回3.5萬，投資回報率算不錯。

工人房只是剛好夠放一張床
片中可見，單位樓底目測約4米高，大廳掛有吊燈，採用落地玻璃窗，並設有露台，望樓景為主，而廁所則是乾濕分離設計，有一個浴虹，而且單位配備完善，嵌入式雪櫃、洗衣機、煮食爐等均由開發商提供，屋內三間房間隔算舒適合理，唯獨工人房空間狹窄，裡面只能站一個人，要關門後把收納板放下來，才可變成睡床，同時房內有一個廁所，僅設一個企位及馬桶，幾乎沒有多餘空間可移動，其洗手盤更只有一個手掌大小，其環境狹窄又雜亂，很難想像要居住在此長期生活。不過片主又稱他的友人與菲傭現時已搬到另一間125平方米(約1346呎)的豪宅居住，而片中介紹的大屋則是他友人的姐姐與兒子同住。

網民嘆香港居住環境令人壓抑
影片曝光後引起內地網民廣泛討論，該貼文至今獲得1.2萬讚好及1800多個留言。更有人表示同樣的價錢在內地已買到多間房子。同時亦有人認為香港樓只適合投資炒賣，根本不宜自住：「買來投資可以，住就算了」。不少人直指香港樓價貴得離譜，但居住環境卻令人壓抑「好室息，沒有生在香港真是萬幸」、「居住條件太差」、「我寧願住農村大房子」、「絕不去香港，這房子我住得出情緒病」

埔比華利山別墅一幢近2,000平方呎的洋房淪為銀主盤，新近委託拍賣行推出，開價1,480萬元。以該洋房開價計算，呎價僅約7,781元，較近期同區居屋成交還要平。

市場銀主盤數量持續上升，大據忠誠拍賣行資料顯示，是次拍賣為大埔比華利山別墅湖景道洋房135號屋連兩個車位，洋房實用面積1,902平方呎，設有天台，景觀可望大埔慈山寺方向，亦可望山景以及部份海景，單位新近以開價1,480萬元推出拍賣，平均呎價為7,781元，據知單位屬銀主盤。

↓比華利山別墅湖景道洋房135號屋↓

2008年買入價2330萬
據資料顯示，上述單位由公司持有，於2008年以2,330.6萬元買入後二線銀行進行樓宇按揭，直至2017年轉按至傳統銀行，惟最終淪為銀主盤。

較同類洋房呎價平19%
參考同類成交單位屬湖景道洋房121號屋，實用面積1,902平方呎，於去年9月以1,820萬元沽出，價呎為9,569元，以是次開拍呎價計，該單位較同類平約19%。另外，參考大埔居屋頌雅苑新近一伙實用面積485平方呎三房單位，於自由市場以456.8萬元沽，呎價9,419元。換言之，是次開拍洋房呎價較近期同區居屋成交還要平。

香港樓市告急！市場住屋需求未能撐起樓價，用家主導的居屋未補價第二市場續錄低價買賣，馬鞍山富寶花園三房做價險守「3球」，為同類戶型今年最低價個案。

世紀21奇豐莊瑞生表示，上述成交為6座低層G室，實用面積約592方呎，享內園景，一個月前以約325萬元放盤，最後減價約17萬元，成交價約308萬元，呎價約5,203元，屬屋苑今年呎價低位。

富誠地產李志揚表示，黃大仙公屋東頭邨泰東樓低層9室，實用面積約465方呎，兩房設計，上月初於第二市場以265萬元放售，最後減至255萬元獲同區綠表客承接，呎價約5,484元。單位2009年6月購入價僅約22萬元，至今升值約10.6倍。

華明邨兩百萬有找

至於粉嶺公屋華明邨亦兩百萬有找。市場消息稱，該屋邨康明樓低層12室，實用面積約443方呎，屬兩房間隔，以約190萬元未補價售出，呎價約4,289元。

黃大仙公屋未補價售255萬

未補價第二市場公屋業主都減價出貨。富誠地產李志揚表示，黃大仙東頭邨泰東樓低層9室，實用面積約465方呎，為兩房間隔，8月初於第二市場以265萬元放售，議價後售255萬元，呎價約5,484元。

據了解，新買家為同區綠表客，約半年前已在該區睇樓，至近日樓價回調加快入市。原業主於2009年6月僅以22萬元購入，持有單位約14年轉手，帳面獲利約233萬元，升價約10.6倍。

香港樓價高企一般人買樓亦難以Full Pay一筆過付清樓價，所以申請按揭買樓是買樓前需準備的事情之一。而在購買私人樓宇時，都必須通過「壓力測試」，但到底「壓力測試」是甚麼？而「壓力測試」是如何計算？本文為你一一解答，助你了解「壓力測試」！

壓力測試

銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。對樓市認識不深的置業初哥，可能會摸不著頭腦。實情這是申請按揭時，銀行對於申請人批核準則。2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。但究竟誰人要通過「壓力測試」? 「壓力測試」受制於什麼因素影響? 一旦未能通過「壓力測試」，透過擔保人協助又是否可行做法? 本文嘗試作出深入剖析。

恒生銀行按揭計算機：可負擔貸款額計算機
https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-calculators/affordable-loan-amount-calculator/

中原按揭供樓按揭計算機：壓力測試計法
https://www.centamortgage.com/tool/mortgage-calculator

壓力測試是甚麼？

「壓力測試」是金管局於2010年要求銀行實施的一項措施，目的是確保按揭借款人有足夠財務能力，即使應付按息上升，仍能繼續還款，從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。

壓力測試計算方法

以$100萬貸款為例子，以按揭息率2.875厘，按揭年期為30年計算，每月需供款$3,951， 供款佔收入不多於一半去計算，每月收入有$7,902則能成功通過第一關。

但要通過「壓力測試」，則需要將每月供款上鹹2厘，月供變為$4,149，供款佔入息不多於6成，月入需要有$8,820才過到第二關。

• 貸款額$100萬
• 按揭息率2.875厘
• 按揭年期30年
• 每月供款$4,149
• 供款佔入息(入息要求)$8,298
  ($8,298元 X 50% = $4,149)
• 壓力測試下供款 $5,292
• 壓力測試(入息要求)$8,820
  ($8,820 X 60% = $5,292)

壓力測試月入所需對照表

以最長供年期下，所需月入如下：

貸款額($) 所需月入($)

1. 貸款額$100萬，所需月入$8,820
2. 貸款額$200萬，所需月入$17,640
3. 貸款額$300萬，所需月入$26,460
4. 貸款額$400萬，所需月入$35,280
5. 貸款額$500萬，所需月入$44,100
6. 貸款額$600萬，所需月入$52,920
7. 貸款額$700萬，所需月入$61,740
8. 貸款額$800萬，所需月入$70,560
9. 貸款額$900萬，所需月入$79,380
10. 貸款額$1,000萬，所需月入88,200

壓力測試在甚麼情況下需要做？

在2019年前，所有人如想購買物業的按揭借款人，都必須接受「壓力測試」。但在2019年的施政報告中，政府正式撒銷首置業人士的壓力測試要求，首置業人士只需通過入息要求，就能成功置業。但不代表所有銀行內部都不會執行壓力測試計算，較為保守的銀行可能依然會先衡量申請人是否能通過壓力測試才批出按揭貸款。而非首置業人士或已有其他按揭在身之人士，則需要繼續接受「壓力測試」。

相信不少人都存疑，到底申請居屋按揭需要進行壓力測試嗎？申請居屋按揭人士都有政府作為擔保人，所以銀行在審批居屋按揭時都會較寛鬆，大部分居屋按揭都毋須接受壓力測試。

清水灣傲瀧再錄蝕讓，原業主於2018年11月以2,146萬元購入，持貨近5年帳面虧蝕646萬元，期內貶值約30%。

世紀21奇豐廖振雄表示，單位為15座低層D室，實用面積約1,183方呎，三房一套間隔，望內園景，叫價1,680萬港元，終以1,500萬元成交，呎價約12,680元。

傲瀧 屋苑資料
傲瀧位於清水灣清水灣道663號（中原樓市片區：清水灣）。發展商為新世界。入伙日期由09/2016開始。傲瀧共有27座，提供680個單位。傲瀧的實用面積由409呎至3,381呎。小學校網為95。中學校網為西貢區。

今年下半年整體二手住宅交投表現明顯未及上半年暢旺，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，下半年迄今(截至12月16日)整體二手住宅(包括公私營)註冊量錄25,524宗，較上半年33,048宗顯著減少約22.8%；反觀，當中二手公屋交投逆市造好。下半年迄今二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量錄644宗，較上半年307宗大幅上升約109.8%，並首次半年突破600宗水平，創紀錄最好的半年。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，下半年二手公屋交投向好，其中與新一輪「白居二」的成功申請者於年中入市帶動有關。據資料顯示，7月份二手公屋註冊量升至230宗的單月史上最高，比起原先紀錄高位19年5月116宗大幅高出接近1倍，成為推高今年下半年宗數的來源。

隨著下半年二手公屋註冊宗數創新高之際，金額亦同樣跟隨升至紀錄高位。據資料顯示，下半年迄今(截至12月16日)二手公屋註冊金額已達約18.03億元，比起上半年約8.87億元高出約103.3%，與宗數齊創紀錄的半年新高。

一名自稱在天水圍居住29年的網民，在「香港討論區」發文，大彈天水圍區內環境配套等都差，奉勸其他網民莫買天水圍樓，惹來激烈爭議。

網民首先抱怨天水圍居民素質參差，指天水圍有大量新移民和公共屋邨，聲稱家庭月入長期處於全港最低水平，又認為教育水平都是最低，認為「如果有小朋友搬入去天水圍，絕對令小朋友受損」。網民又指商場街市的物價絕不比元朗、屯門甚至市區為低。

網民又指，天水圍近二三十只有一些舊屋苑，即使偶有一些新的住宅落成，但基本上私樓都被公屋包圍住，而最近濕地公園附近的新盤又偏僻，又多蚊，「真係俾我都唔住，所以天水圍跌市一定第一個跌，上升都最尾先上升」。

網民又批評天水圍設施配套不足，除了公屋街市及食環署臨時街市外，「一個似樣少少啲街市都無，係呢個街市霸權嘅地方，基本上買餸要硬食貴價菜同肉，唔似得元朗咁有二三個公營街市同街舖」。他又指康樂設施方面，除了圖書館外，基本上康文設施嚴重不足，只有一個天水圍公園。

網民又說，天水圍大部分學校都是第二組別、第三組別的學校，「正所謂近朱者赤，點解市區嘅家長咁想仔女入到名校網？因為就算你讀唔成書，你啲仔女啲同學將來都會係醫生律師嘅朋友圈，唔通你想個仔將來都係公屋圈輪迴？」

網民又聲言，「你就會發覺買天水圍真係死路一條，首先同樣價錢，我點解唔買屯門同元朗？起碼有上升潛力，又食到發展潛力，天水圍有咩好？我答你: 無！」

言論惹來不少網民爭議，有人認同稱「住過一年栢慧，有樣嘢真係好同意，天水圍雖然公屋多，但物價真係好貴...」、「交通差，西鐵一係太逼一係上唔到車，轉K車太多人逼」。

不過有人反駁，「咁差又住三十年？」、「我想住半山，但無錢。睇餸食飯！」、「香港而家邊區無新移民？自己見識小」、「當年天水圍咁遠，咁隔涉，如果無大量公屋你估啲商場、街市、康樂設施、交通基建………會存在？會有現在規模？真係食米唔知米貴。入住前未識，入住後一樣唔知。樓主連呢樣都睇唔透，對樓市分析真係唔洗睇。而一路睇落嚟，果真像師奶抱怨」、「其實天水圍都幾大，只討論嘉湖山莊面積都好大。一般已近西鐵站作對外交通嘅樓盤可考慮(我之前住了天盛十多年)。西鐵返工時間可上車，但只有企位，亦較迫。如公司地點近屯馬線係可以的。基本設施都好，我舊時都周不時去屏山圖書館(多數人稱天水圍圖書館)，而周日多搭屯馬去元朗食嘢。現天水圍樓(嘉湖)性價比仍算高。另外，有人用屯門樓比，但近屯門站的應貴過天水圍樓不少。(而屯門樓宇分佈係比較分散的)。」

利嘉閣彭錦添表示，青衣公屋長安邨安潤樓中層14室，實用面積約496方呎，未補價第二市場成交價約390萬元，呎價約7,863元。
上述做價創該屋邨未補價兩年新高，據香港房屋委員會資料，對上高價單位為實用面積約529方中層戶，2019年10月以420萬元售出。

在港買樓靠「父幹」已成為新常態，不過，凡事總有例外，嘉欣為一名公立醫院護士，從小與家人居住在300平方呎的公屋單位，最擠迫時期曾有六個人共住。成長時期，嘉欣的居住環境缺乏私人空間，故畢業後，她利用七年時間「儲錢」存下100萬元首期，並於2019年斥資近400萬元買入元朗瑧頤一個面積約238平呎的開放式單位，總算擁有自己的小天地。

冀循序漸進地「樓換樓」
與嘉欣交談期間，發現她是一個有目標、對將來有追求的年輕人。 「細就細啲（現時單位），但呢個會係我嘅第一步。」她透露自己的「十年計劃，就是循序漸進地「樓換樓」，冀由現時的元朗開放式單位，日後換至市區的一房單位。瑧頤屬於單幢式設計，主打細單位，位於元朗十八鄉路傍。嘉欣購入元朗瑧頤一個開放式單位自住，並打算日後再換樓，換入市區一房戶。

「買樓、供樓份錢都係自己出」
「今次買樓嘅錢全都是靠自己一手一腳，用七年時間儲返來。」是次以近400萬元入市，每月供樓支出逾1.2萬元。嘉欣指，「 買樓、供樓份錢都係我自己出，無人幫我！就算係屋企、朋友都無幫我！」她為自己不用靠「父幹」而成功買樓，感到自豪。

她指，自己為買樓，生活變得節儉，盡量做到「應使則使」，「連化妝品都唔會買太多，奢侈品就更加唔會諗。」她笑指，曾試過去旅行選擇早機，前一晚訓機場，以省卻一晚酒店開支。「個個女仔都會有一個好啲嘅手袋，但我想買樓，唔買袋啦。」

「慳出第一個本」再部署投資
「我好記得我一畢業嗰時，個戶口得二千蚊。所以我覺得我都幾叻，做咗幾年野，儲到100萬出嚟做首期買樓。」她透露，其上車之路首先是要「慳出第一個本」，然後再思考如何運用本金作投資，投身社會初期的她對投資一竅不通，便先從低風險產品入手，然後才涉足其他投資。

為上車拒租樓　忍受與家人爭執
堅持買樓，嘉欣有其「苦衷」。她解釋道，從小與家人居住在300平方呎的公屋單位，最擠迫時期曾有六個人共住，長大後，自己的工作是實行輪班制，當「返夜更」時，須工作至早上才回家休息，與家人的作息時間完全相反，令其無法好好休息。相反，有時候需要「返早更」，早上5點多便起床梳洗，打擾到家人，她坦言因此經常與家人產生磨擦爭執。

面對「同住難」，不少人會考慮先搬出去、租樓住，但嘉欣選擇忍耐數年，「我租樓等於幫人供樓，咁我就唔想咁。」如不少上車族的心態一樣，省卻租金支出，就是為了加快儲錢，達成上車目標。

香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，本月至今(截至18日)錄57宗二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊，較10月同期的44宗增加約29.5%。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，11月註冊個案一般主要反映10月市況。

按金額劃分本月至今二手公屋註冊量表現，其中價值逾400萬元二手公屋錄8宗註冊，較10月同期的3宗增加逾1.6倍；價值300萬元或以下二手公屋錄32宗註冊，較10月同期的24宗增加約33.3%；價值逾300萬至400萬元二手公屋錄17宗註冊，按月同期持平(見表)。

若按地區劃分港島、九龍及新界三區本月至今二手公屋註冊量表現，其中九龍區錄21宗註冊，較10月同期的13宗增加約61.5%；新界區錄34宗註冊，較10月同期的29宗增加約17.2%；港島區錄2宗註冊，按月同期持平。

至於本月至今二手公屋註冊量屋邨排名方面，黃大仙竹園北邨暫以6宗註冊居榜首；大埔太和邨暫以5宗註冊排第二；粉嶺祥華邨、藍田德田邨及黃大仙下邨暫各以4宗註冊緊隨其後。

政府於2018年推出六項房屋政策新措施，包括「港人首次置業」項目，意欲「重建房屋階梯」；此舉將原有的房屋梯級加多至五級，同時更每年不停地提高各類房屋的入息上限，譬如由2018年之三人家庭22,000元公屋收入上限，節節推升至2021年之24,000元水平。

在不斷擴闊客源政策之下，難怪《公屋輪候時間創22年新高 香港人一瓦難求》、《等到頸長！公屋申請25.38萬宗 平均輪候飆至5.8年》之類的譴責格標題比比皆是，令人條件反射式地只要一聽到房屋政策，自不然就會聯想到「公營樓宇供應嚴重不足」這個原因上來。 事實到底是否如此？且待本文抽絲剝繭，來個尋根究底……

政府將門檻愈調愈低 公屋荒後果必然

事實卻是，政府不斷在整個房屋階梯上加大自己的地盤，屢屢將收入／資產上限不斷向富裕階層推進，導致愈來愈高收入／高資產之市民無辜墮入公營房屋陷阱。 如【圖1】所示，每一個公營房屋階梯之收入上限均大幅高於該階層收入中位數：公屋上限高出36%（紅箭嘴），居屋上限更超出中位數154%（橙箭嘴），新推出之首置計劃更比私樓住戶收入中位數多出135%之巨（綠箭嘴）。

圖1：按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目（2021年第2季數據）

基本上，房屋福利所網羅之服務對象越大（即入息上限越高），吸引到本來無需要依靠此福利的高收入市民就越眾，在全民皆棄私樓博抽居屋風氣之下，需求豈能不高居不下？ 加上在高收入階層競相搶購「有著數」之居屋風氣下，公屋住戶便更難轉向居屋，切斷房屋階梯的向上流動力度。

上限降撥亂反正 公屋停因時制宜

假若將公屋入息上限訂於全港公屋住戶入息中位數水平（$17,900，【圖2】紅虛線），居屋入息上限訂於全港居屋住户入息中位數水平（$26,000，橙虛線），及首置入息上限訂於私樓入息中位數水平（$36,500，綠虛線），不但立即能解決揮之不去的「n年上不到樓」問題，更能直接針對每個階梯中最低收入，亦是最應優先上樓市民的需求。

因為在新上限下，公屋合資格戶數將大跌24%至94萬戶，居屋合資格戶數亦大縮41%，首置合資格戶數亦會回歸理性，不再佔全港總戶數90%之誇張水平： 圖2：按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(入息上限定於息中位數)

圖2：按住戶每月入息及房屋類型劃分的累積家庭住戶數目(入息上限定於息中位數)

將入息上限定於合理的入息百分位數（percentile，如10%，30%，50%）將能極度有效地隨收入升降調整整個房屋福利階梯，不但能降低市民對福利的依賴性，而階層間之差距能得以收窄。 騰出的空間能夠投向私人市場，令更多的供應能釜底抽薪，稀釋私人市場的購買力，因而減慢甚至逆轉私樓樓價不斷飆升的底因，同時大大提升整個市場的流動性（詳見另文：《公屋改革面面觀─公屋「豪宅化」》及《地產供求101：政策錯失推高樓價》）。

收入上限不停瘋漲 私樓市場屢遭侵蝕

全港現有大概84萬公屋單位，已佔總住戶數目三分一有多，絕對足夠應付基層市民需要，而居屋和首置單位也應停建，多餘的單位可以流入私人市場，供有較良好經濟能力的家庭購買，從而大大紓緩現時私樓樓價節節上升的惡性循環。

圖3：入息上限與入息中位數滯後2年的比較

如何證明輪候冊越輪越長，是政府自導自演的鬧劇？三大怪象：

1. 居屋入息限額（綠線）自2015年起已大大超越整體收入75%，正式成為私人豪宅的第一號競爭對手——90年代仍然遮遮掩掩地跟隨75%上升，但2013年重售之後直情赤裸上陣，拋離75百分位數幅度年年加大！如此大手筆鼓勵富貴戶炒樓，是否決策官僚與市場脫節之鐵証？

2. 公屋入息限額（紅線）曾經緊貼全港入息中位數，現在卻已進入私樓入息中位數範圍，正式強搶私人市場客源！

3. 偉大的政府永遠在樓市周期頂端，將最多的市民攬入公營房屋（即以公帑吸引市民在市頂置業，見1997年，2019年）樓市崩盤後卻大幅削減收入上限（見2003年），令市民更難在樓價最平之市底入貨，這再次顯示行政主導的置業政策，永遠是以良好的意願鋪築通往地獄之路。

整體收入上限無限擴大的另一後果，就是有能力在私人市場置業的市民越趨搶奪了政府能夠提供予下層市民的福利資源，收入上限的自約作用蕩然無存。

政策順周期 直接加大樓市風險

再細看以上市頂推動置業，市底送閉門羹現象。從【圖4】可見，居屋入息限額對家庭入息中位數之溢價從12年的60％狂飆至去年的154％（圖右之紅箭嘴），正正就是政府在樓市升幅下降，隨時轉升為跌時（圖右之綠箭嘴）鼓勵市民入市居屋。

同一反智政策原來在90年代已經盛行，90年代初樓價狂升之時（圖左之綠箭嘴），亦是居屋入息限額溢價加得最狠的年代（圖左之紅箭嘴），然後隨著亞洲金融風暴後的大熊市，政府卻不讓市民在低位入市置業（圖中段之紅／綠箭嘴），此何邏輯只有？

圖3：入息上限與入息中位數滯後2年的比較

長遠地看，基本上政府介入樓市的惰性是獨立於樓市周期的——君不見公屋溢價亦好，還是居屋溢價，30多年來溢價趨勢基本上是直線上升（見紅／藍虛線），非常不利市場健康，亦非常重負庫房。

唯一得利的，恐怕是房屋土地系列之各個利益團體，包括房屋官僚，半官方壟斷機構中之高層，或是靠此一生態謀生的學者及福利團體。

房策病入膏肓 改革刻不容緩

以上數據充分證明，現行制度正在不停地製造不公和市場扭曲。而上文所提倡之以收入中位數為依歸的公屋／居屋供應及資格框架，不但能：

1. 解決福利分配的不公，令真正有需要的市民得其所居；

2. 更能解放市場，令大部分的市民可按自己的情況決定是否置業，在何處安家，而無須事事問准於官僚，步步受制於與日俱增的條條框框；

3. 增加私樓市場的活力，改善市民生活質素（可隨時搬往接近工作／家人的地區，省卻無數通勤時數），同時

4. 令庫房收支大大改善——不但無須年年泵水資助公營機構，更能收取更多印花／利得稅，及因賣出更多土地而有更多收入去提升其他公共服務。

如跟隨【圖2】之收入標準來擬定公營房屋資格，則現在已可省回多達92萬個單位的居屋建屋量（【圖5】綠區），同時亦可免除未來須加建30萬公屋單位（【圖6】綠區）的必要性。如果政府從1998年起把入息上限調低至公住戶入息中位數，過去20年幾乎全部申請公屋的住戶都能夠被成功獲派（【圖6】紅線大部分時間在零以下），有效避免長期供不應求的情況。

圖5：未能獲派居屋之合資格住戶

圖6：未能獲派公屋之合資格住戶

如此百利而無一害之新模式，當然對不少既得利益者有打擊，但在當今行政主導能暢順運作的新環境下，實在是千載難逢的黃金改革時機。

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二手樓市暢旺，其中，入場門檻較低的未補價第二市場公屋，成為白居二客入市目標。有90後白居二中籤人士，以320萬元購入黃大仙鳳德邨一個兩房單位，呎價約7,191元。

富誠地產黃偉祺指，上述單位為紫鳳樓低層22室，實用面積約445方呎，原先叫價355萬元放售，其後調減至330萬元，有90後白居二在市場睇樓多時，近日帶票睇樓，議價後終買入上址。據了解，原業主持有單位逾22年，轉手帳賺約296萬元，物業升值約12.3倍。

市場人士指，荃灣新居屋尚翠苑B座中層03室，實用面積約438方呎，於第二市場以600萬元易手，呎價約13,699元。據了解，單位原業主購入價約276萬元，現帳面升值約1.2倍。

已補價自由市場居屋錄減價成交個案。世紀21富山劉倩彤透露，黃大仙居屋翠竹花園2座中層A室，實用面積約431方呎，兩房間隔，原先開價530萬元，累減45萬元，最終以485萬元沽出。原業主2011年於自由市場以195萬元購入，持貨約10年帳面獲利290萬元。

世紀21將軍澳魏仕良亦指，將軍澳廣明苑C座高層6室，實用面積約429方呎，上周放盤叫價618萬元，經議價後，減價11.2萬元，於已補價市場以606.8萬元轉手。單位約6年升值306.8萬元。

外區客湧入元朗區搶二線盤

而在「北部都會區」發展消息推動下，外區客湧入元朗區搶二線盤，區內向來罕錄成交的單幢樓榮光大廈，亦獲投資者以500萬元承接，料為該廈今年首宗買賣。

美聯鄭文昌表示，上述項目中層單位，實用面積約441方呎，三房間隔，原先叫價510萬元放售，有來自九龍區投資者到區內睇樓，議價後獲減10萬元購入收租，呎價約11,338元。資料顯示，連同是次成交，該廈近兩年來只錄兩宗買賣。

買家轉購區內二線屋苑追低水。該行徐君寶指，同區御景園上月錄至少4宗買賣，本月亦已「發市」，單位為1座高層B室，實用面積約645方呎，叫價約750萬元，議價後減42萬元，獲外區換樓客連車位以708萬元承接，呎價約10,977元，略低於市價。

粉嶺屋苑錄跌價成交。世紀21奇豐黎樹森稱，粉嶺牽晴間11座中低層B室三房戶，實用面積約556方呎，原先以759萬元放售，原業主移民賣樓，減價至730萬元售出，呎價約13,129元。同類型單位約兩個月前曾售逾780餘萬元，是次成交低約6.4%。

此外，市區納米盤業主近平手出貨。中原鍾家豪透露，旺角逸新高層E室，實用面積約182方呎，開放式間隔，售價410萬元，呎價約22,527元。原業主於2017年8月以382.2萬元買入，持貨約4年帳面只獲利27.8萬元離場，單位升值約7%。

禮頓山豪宅月內連錄兩宗買賣

豪宅市場連錄大額成交。跑馬地禮頓山本月已錄至少兩宗買賣，有套三房單位剛連租約及車位售出，成交價達6,200萬元，原業主持貨約11年，帳面賺2,900萬元離場。

中原李穎倫稱，上述單位為8座低層A室，實用面積約1,240方呎，剛獲用家承接，呎價約5萬元。單位於2010年7月連車位以3,300萬元購入，期內帳面升值約88%。市傳原業主為投資者，近3個多月已連沽該盤3伙，套現近2億元。

北角半山雅景臺更錄破頂成交。世紀21北山嚴智贇表示，該盤一個連天台單位，實用面積約1,035方呎，三房連工人房間隔，享煙花海景，連約900方呎天台，獲區外換樓客以3,180萬元承接，呎價30,725元，創屋苑歷史新高。

九龍傳統豪宅區錄承接。資料顯示，九龍塘逸瓏3座地下單位，實用面積約1,650方呎，連逾180方呎花園及逾510方呎平台，以5,000萬元登記售出，呎價約3萬元。據了解，上址於2014年購入，現轉手帳面貶值逾500萬元。

美聯葉安妮指，九龍站擎天半島2座低層A室，實用面積約872方呎，日前以2,300萬元轉手，呎價約26,376元。她續稱，同類型單位早前成交呎價普遍逾3萬元，是次屬低市價買賣。