買樓2023 建立的主題

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二手樓跌勢難以估計，市場再傳出「超低價」成交。市場消息透露，深井海韻花園5座一個中層單位，實用面積約681方呎，套三房間隔，最近叫價僅約500餘萬港元，市傳僅以408萬元成交，呎價約5,991元，較同類型單位2013年成交價更低。

事實上，同座較高層的同室單位，於2021年最高曾以690萬元登記轉售，市傳成交價比高位大跌近41%。而兩間大型銀行對上址網上估價，介乎約483萬至509萬元，成交價低約15.5至19.8%。

🚽個租客用到廁所黑咗，好厚結石，試過活其能去尿石劑效果甚微，請教有冇其他有效方法？

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網友點睇？

點樣可以用到咁？ 呢啲屬於鳩屎結石，由膀胱石和腎石積聚成的，快啲勸下個租客去睇醫生 潔廁得,藍色那支, 唧完相隔一小時,擦一擦,好乾淨 試下用強水浸1粒鈡後冲水。 一個檸檬榨汁連渣浸一晚就OK 用漂白水浸一夜，就會甩晒 點整到咁？ 佢尿完吾沖 ，浸住？ 佢係咪本身有腎石點解佢會屙到有尿石😂 加漂白水 浸一晚 有冇用活其能浸一晚，我得喎 先清走內有的水約1/2 再慢慢沿邊周圍倒入通渠水2支 待一會用包魚刷洗刷 冲水

單位位於入伙約5年的單幢半新盤西營盤瑧蓺，高層J室，實用221方呎，開放式間隔，據悉單位為鳳凰樓層，享市景及部分煙花海景，昨天舉行的環亞拍賣，以底價410萬元開價拍賣，單位獲3組買家競投，原本每口價20萬元，後改至每口價10萬元，經五口價後，以490萬元成交，實呎22,172元。原業主於2018年10月於1025.2萬元一手買入單位，當時呎價高達46,389元，創全港一手納米新樓最高呎價紀錄，紀錄保持至今。

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近年樓價下跌，早年高位買入備受追捧的納米樓驚現大幅貶值個案，當年西營盤瑧蓺一個開放式創全港納米樓最高呎價紀錄，惟最近蝕52%沽出，料房為近年蝕讓最多的住宅個案，同類型單位大幅折讓，代理指瑧蓺部份業主：「大量求死」，為求沽出單位不惜大幅劈價。

單位近月淪為銀主盤，現成交價較當年大減535.2萬元。原業主為內地背景人士，當時透過公司名義買入單位，須繳付相當於樓價三成辣稅，即約307.56萬元，而發展商則代付最高15%辣稅即153.78萬元。區內代理透露，原業主去年曾以680萬元放售上址，亦曾放租，但未獲承租，單位一直未有人入住。

現時瑧蓺有35個放盤，大部份均為蝕讓放售，最平入場單位位於中層，實用面積222方呎，叫價560萬元。翻查一手成交紀錄，單位於2017年12月以約680萬元買入，叫價低於買入價約120萬元。

有代理表示，形容現時部份瑧蓺業主：「大量求死」，他指出：「其實瑧蓺唔少開放式單位都正在減價放售，主要都係想換樓，所以減價沽，不過就冇最近成交呢個單位減得咁誇張。但近期租務飆升，個別業主就頂到。」

早前有內地網紅拍片參觀一名居港朋友價值1800萬的將軍澳3房單位，更公開了其內部環境，貴得離地的價錢卻只換來有限住屋空間，不少內地網民驚嘆：「香港住太壓抑了」、「悲哀」、「來香港玩玩好了」香港地寸金尺土，樓價貴絕全球，更連續13年蟬聯全球樓價最難負擔城市首名，即使是中產階級，要擁有一個舒適闊落的安樂窩也絕非容易。

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在香港1800W的房子長什麼樣？

早前有小紅書網紅上載了一段介紹將軍澳大屋的影片，他到訪香港朋友的房屋，表示其好友為標準的中產人士，於中環從事金融業，月入10萬有車有樓，他所介紹的單位位於將軍澳，離中環約40分鐘車程，實用面積約86平方米(約925呎)，擁有三房兩廁所加一間工人房，據指屋主於6、7年前以1300萬購入該單位，當時付了800萬首期後，仍要月供3萬，片中直言該單位一點也不便宜，在香港若沒有足夠首期及穩定每月10萬以上的收入，根本難以供樓費用。不過片主又指出香港樓市上升趨勢穩定，目前該單位已升值500萬，即使買來放租，每月也可收回3.5萬，投資回報率算不錯。

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工人房只是剛好夠放一張床
片中可見，單位樓底目測約4米高，大廳掛有吊燈，採用落地玻璃窗，並設有露台，望樓景為主，而廁所則是乾濕分離設計，有一個浴虹，而且單位配備完善，嵌入式雪櫃、洗衣機、煮食爐等均由開發商提供，屋內三間房間隔算舒適合理，唯獨工人房空間狹窄，裡面只能站一個人，要關門後把收納板放下來，才可變成睡床，同時房內有一個廁所，僅設一個企位及馬桶，幾乎沒有多餘空間可移動，其洗手盤更只有一個手掌大小，其環境狹窄又雜亂，很難想像要居住在此長期生活。不過片主又稱他的友人與菲傭現時已搬到另一間125平方米(約1346呎)的豪宅居住，而片中介紹的大屋則是他友人的姐姐與兒子同住。

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網民嘆香港居住環境令人壓抑
影片曝光後引起內地網民廣泛討論，該貼文至今獲得1.2萬讚好及1800多個留言。更有人表示同樣的價錢在內地已買到多間房子。同時亦有人認為香港樓只適合投資炒賣，根本不宜自住：「買來投資可以，住就算了」。不少人直指香港樓價貴得離譜，但居住環境卻令人壓抑「好室息，沒有生在香港真是萬幸」、「居住條件太差」、「我寧願住農村大房子」、「絕不去香港，這房子我住得出情緒病」

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埔比華利山別墅一幢近2,000平方呎的洋房淪為銀主盤，新近委託拍賣行推出，開價1,480萬元。以該洋房開價計算，呎價僅約7,781元，較近期同區居屋成交還要平。

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市場銀主盤數量持續上升，大據忠誠拍賣行資料顯示，是次拍賣為大埔比華利山別墅湖景道洋房135號屋連兩個車位，洋房實用面積1,902平方呎，設有天台，景觀可望大埔慈山寺方向，亦可望山景以及部份海景，單位新近以開價1,480萬元推出拍賣，平均呎價為7,781元，據知單位屬銀主盤。

↓比華利山別墅湖景道洋房135號屋↓
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2008年買入價2330萬
據資料顯示，上述單位由公司持有，於2008年以2,330.6萬元買入後二線銀行進行樓宇按揭，直至2017年轉按至傳統銀行，惟最終淪為銀主盤。

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較同類洋房呎價平19%
參考同類成交單位屬湖景道洋房121號屋，實用面積1,902平方呎，於去年9月以1,820萬元沽出，價呎為9,569元，以是次開拍呎價計，該單位較同類平約19%。另外，參考大埔居屋頌雅苑新近一伙實用面積485平方呎三房單位，於自由市場以456.8萬元沽，呎價9,419元。換言之，是次開拍洋房呎價較近期同區居屋成交還要平。

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香港樓市告急！市場住屋需求未能撐起樓價，用家主導的居屋未補價第二市場續錄低價買賣，馬鞍山富寶花園三房做價險守「3球」，為同類戶型今年最低價個案。

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世紀21奇豐莊瑞生表示，上述成交為6座低層G室，實用面積約592方呎，享內園景，一個月前以約325萬元放盤，最後減價約17萬元，成交價約308萬元，呎價約5,203元，屬屋苑今年呎價低位。

富誠地產李志揚表示，黃大仙公屋東頭邨泰東樓低層9室，實用面積約465方呎，兩房設計，上月初於第二市場以265萬元放售，最後減至255萬元獲同區綠表客承接，呎價約5,484元。單位2009年6月購入價僅約22萬元，至今升值約10.6倍。

華明邨兩百萬有找

至於粉嶺公屋華明邨亦兩百萬有找。市場消息稱，該屋邨康明樓低層12室，實用面積約443方呎，屬兩房間隔，以約190萬元未補價售出，呎價約4,289元。

黃大仙公屋未補價售255萬

未補價第二市場公屋業主都減價出貨。富誠地產李志揚表示，黃大仙東頭邨泰東樓低層9室，實用面積約465方呎，為兩房間隔，8月初於第二市場以265萬元放售，議價後售255萬元，呎價約5,484元。

據了解，新買家為同區綠表客，約半年前已在該區睇樓，至近日樓價回調加快入市。原業主於2009年6月僅以22萬元購入，持有單位約14年轉手，帳面獲利約233萬元，升價約10.6倍。
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香港樓價高企一般人買樓亦難以Full Pay一筆過付清樓價，所以申請按揭買樓是買樓前需準備的事情之一。而在購買私人樓宇時，都必須通過「壓力測試」，但到底「壓力測試」是甚麼？而「壓力測試」是如何計算？本文為你一一解答，助你了解「壓力測試」！

壓力測試

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銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。對樓市認識不深的置業初哥，可能會摸不著頭腦。實情這是申請按揭時，銀行對於申請人批核準則。2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。但究竟誰人要通過「壓力測試」? 「壓力測試」受制於什麼因素影響? 一旦未能通過「壓力測試」，透過擔保人協助又是否可行做法? 本文嘗試作出深入剖析。

恒生銀行按揭計算機：可負擔貸款額計算機
https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-calculators/affordable-loan-amount-calculator/

中原按揭供樓按揭計算機：壓力測試計法
https://www.centamortgage.com/tool/mortgage-calculator

壓力測試是甚麼？

「壓力測試」是金管局於2010年要求銀行實施的一項措施，目的是確保按揭借款人有足夠財務能力，即使應付按息上升，仍能繼續還款，從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。
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壓力測試計算方法

以$100萬貸款為例子，以按揭息率2.875厘，按揭年期為30年計算，每月需供款$3,951， 供款佔收入不多於一半去計算，每月收入有$7,902則能成功通過第一關。

但要通過「壓力測試」，則需要將每月供款上鹹2厘，月供變為$4,149，供款佔入息不多於6成，月入需要有$8,820才過到第二關。

貸款額$100萬 按揭息率2.875厘 按揭年期30年 每月供款$4,149 供款佔入息(入息要求)$8,298
($8,298元 X 50% = $4,149) 壓力測試下供款 $5,292 壓力測試(入息要求)$8,820
($8,820 X 60% = $5,292) 壓力測試月入所需對照表

以最長供年期下，所需月入如下：

貸款額($) 所需月入($)

貸款額$100萬，所需月入$8,820 貸款額$200萬，所需月入$17,640 貸款額$300萬，所需月入$26,460 貸款額$400萬，所需月入$35,280 貸款額$500萬，所需月入$44,100 貸款額$600萬，所需月入$52,920 貸款額$700萬，所需月入$61,740 貸款額$800萬，所需月入$70,560 貸款額$900萬，所需月入$79,380 貸款額$1,000萬，所需月入88,200

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壓力測試在甚麼情況下需要做？

在2019年前，所有人如想購買物業的按揭借款人，都必須接受「壓力測試」。但在2019年的施政報告中，政府正式撒銷首置業人士的壓力測試要求，首置業人士只需通過入息要求，就能成功置業。但不代表所有銀行內部都不會執行壓力測試計算，較為保守的銀行可能依然會先衡量申請人是否能通過壓力測試才批出按揭貸款。而非首置業人士或已有其他按揭在身之人士，則需要繼續接受「壓力測試」。

相信不少人都存疑，到底申請居屋按揭需要進行壓力測試嗎？申請居屋按揭人士都有政府作為擔保人，所以銀行在審批居屋按揭時都會較寛鬆，大部分居屋按揭都毋須接受壓力測試。

清水灣傲瀧再錄蝕讓，原業主於2018年11月以2,146萬元購入，持貨近5年帳面虧蝕646萬元，期內貶值約30%。

世紀21奇豐廖振雄表示，單位為15座低層D室，實用面積約1,183方呎，三房一套間隔，望內園景，叫價1,680萬港元，終以1,500萬元成交，呎價約12,680元。

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傲瀧 屋苑資料
傲瀧位於清水灣清水灣道663號（中原樓市片區：清水灣）。發展商為新世界。入伙日期由09/2016開始。傲瀧共有27座，提供680個單位。傲瀧的實用面積由409呎至3,381呎。小學校網為95。中學校網為西貢區。

今年下半年整體二手住宅交投表現明顯未及上半年暢旺，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，下半年迄今(截至12月16日)整體二手住宅(包括公私營)註冊量錄25,524宗，較上半年33,048宗顯著減少約22.8%；反觀，當中二手公屋交投逆市造好。下半年迄今二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量錄644宗，較上半年307宗大幅上升約109.8%，並首次半年突破600宗水平，創紀錄最好的半年。

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美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，下半年二手公屋交投向好，其中與新一輪「白居二」的成功申請者於年中入市帶動有關。據資料顯示，7月份二手公屋註冊量升至230宗的單月史上最高，比起原先紀錄高位19年5月116宗大幅高出接近1倍，成為推高今年下半年宗數的來源。

隨著下半年二手公屋註冊宗數創新高之際，金額亦同樣跟隨升至紀錄高位。據資料顯示，下半年迄今(截至12月16日)二手公屋註冊金額已達約18.03億元，比起上半年約8.87億元高出約103.3%，與宗數齊創紀錄的半年新高。

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一名自稱在天水圍居住29年的網民，在「香港討論區」發文，大彈天水圍區內環境配套等都差，奉勸其他網民莫買天水圍樓，惹來激烈爭議。

網民首先抱怨天水圍居民素質參差，指天水圍有大量新移民和公共屋邨，聲稱家庭月入長期處於全港最低水平，又認為教育水平都是最低，認為「如果有小朋友搬入去天水圍，絕對令小朋友受損」。網民又指商場街市的物價絕不比元朗、屯門甚至市區為低。

網民又指，天水圍近二三十只有一些舊屋苑，即使偶有一些新的住宅落成，但基本上私樓都被公屋包圍住，而最近濕地公園附近的新盤又偏僻，又多蚊，「真係俾我都唔住，所以天水圍跌市一定第一個跌，上升都最尾先上升」。

網民又批評天水圍設施配套不足，除了公屋街市及食環署臨時街市外，「一個似樣少少啲街市都無，係呢個街市霸權嘅地方，基本上買餸要硬食貴價菜同肉，唔似得元朗咁有二三個公營街市同街舖」。他又指康樂設施方面，除了圖書館外，基本上康文設施嚴重不足，只有一個天水圍公園。

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網民又說，天水圍大部分學校都是第二組別、第三組別的學校，「正所謂近朱者赤，點解市區嘅家長咁想仔女入到名校網？因為就算你讀唔成書，你啲仔女啲同學將來都會係醫生律師嘅朋友圈，唔通你想個仔將來都係公屋圈輪迴？」

網民又聲言，「你就會發覺買天水圍真係死路一條，首先同樣價錢，我點解唔買屯門同元朗？起碼有上升潛力，又食到發展潛力，天水圍有咩好？我答你: 無！」

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言論惹來不少網民爭議，有人認同稱「住過一年栢慧，有樣嘢真係好同意，天水圍雖然公屋多，但物價真係好貴...」、「交通差，西鐵一係太逼一係上唔到車，轉K車太多人逼」。

不過有人反駁，「咁差又住三十年？」、「我想住半山，但無錢。睇餸食飯！」、「香港而家邊區無新移民？自己見識小」、「當年天水圍咁遠，咁隔涉，如果無大量公屋你估啲商場、街市、康樂設施、交通基建………會存在？會有現在規模？真係食米唔知米貴。入住前未識，入住後一樣唔知。樓主連呢樣都睇唔透，對樓市分析真係唔洗睇。而一路睇落嚟，果真像師奶抱怨」、「其實天水圍都幾大，只討論嘉湖山莊面積都好大。一般已近西鐵站作對外交通嘅樓盤可考慮(我之前住了天盛十多年)。西鐵返工時間可上車，但只有企位，亦較迫。如公司地點近屯馬線係可以的。基本設施都好，我舊時都周不時去屏山圖書館(多數人稱天水圍圖書館)，而周日多搭屯馬去元朗食嘢。現天水圍樓(嘉湖)性價比仍算高。另外，有人用屯門樓比，但近屯門站的應貴過天水圍樓不少。(而屯門樓宇分佈係比較分散的)。」

利嘉閣彭錦添表示，青衣公屋長安邨安潤樓中層14室，實用面積約496方呎，未補價第二市場成交價約390萬元，呎價約7,863元。
上述做價創該屋邨未補價兩年新高，據香港房屋委員會資料，對上高價單位為實用面積約529方中層戶，2019年10月以420萬元售出。

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有個安樂窩👍自置物業幾時都總比幫別人供樓（交租）好啦！

香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，本月至今(截至18日)錄57宗二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊，較10月同期的44宗增加約29.5%。鑑於簽署買賣合約至遞交到土地註冊處註冊登記需時，11月註冊個案一般主要反映10月市況。

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按金額劃分本月至今二手公屋註冊量表現，其中價值逾400萬元二手公屋錄8宗註冊，較10月同期的3宗增加逾1.6倍；價值300萬元或以下二手公屋錄32宗註冊，較10月同期的24宗增加約33.3%；價值逾300萬至400萬元二手公屋錄17宗註冊，按月同期持平(見表)。

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若按地區劃分港島、九龍及新界三區本月至今二手公屋註冊量表現，其中九龍區錄21宗註冊，較10月同期的13宗增加約61.5%；新界區錄34宗註冊，較10月同期的29宗增加約17.2%；港島區錄2宗註冊，按月同期持平。

至於本月至今二手公屋註冊量屋邨排名方面，黃大仙竹園北邨暫以6宗註冊居榜首；大埔太和邨暫以5宗註冊排第二；粉嶺祥華邨、藍田德田邨及黃大仙下邨暫各以4宗註冊緊隨其後。

多少少錢就拒絕，咁呢啲人住邊？

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二手樓市暢旺，其中，入場門檻較低的未補價第二市場公屋，成為白居二客入市目標。有90後白居二中籤人士，以320萬元購入黃大仙鳳德邨一個兩房單位，呎價約7,191元。

富誠地產黃偉祺指，上述單位為紫鳳樓低層22室，實用面積約445方呎，原先叫價355萬元放售，其後調減至330萬元，有90後白居二在市場睇樓多時，近日帶票睇樓，議價後終買入上址。據了解，原業主持有單位逾22年，轉手帳賺約296萬元，物業升值約12.3倍。

市場人士指，荃灣新居屋尚翠苑B座中層03室，實用面積約438方呎，於第二市場以600萬元易手，呎價約13,699元。據了解，單位原業主購入價約276萬元，現帳面升值約1.2倍。

已補價自由市場居屋錄減價成交個案。世紀21富山劉倩彤透露，黃大仙居屋翠竹花園2座中層A室，實用面積約431方呎，兩房間隔，原先開價530萬元，累減45萬元，最終以485萬元沽出。原業主2011年於自由市場以195萬元購入，持貨約10年帳面獲利290萬元。

世紀21將軍澳魏仕良亦指，將軍澳廣明苑C座高層6室，實用面積約429方呎，上周放盤叫價618萬元，經議價後，減價11.2萬元，於已補價市場以606.8萬元轉手。單位約6年升值306.8萬元。

外區客湧入元朗區搶二線盤

而在「北部都會區」發展消息推動下，外區客湧入元朗區搶二線盤，區內向來罕錄成交的單幢樓榮光大廈，亦獲投資者以500萬元承接，料為該廈今年首宗買賣。

美聯鄭文昌表示，上述項目中層單位，實用面積約441方呎，三房間隔，原先叫價510萬元放售，有來自九龍區投資者到區內睇樓，議價後獲減10萬元購入收租，呎價約11,338元。資料顯示，連同是次成交，該廈近兩年來只錄兩宗買賣。

買家轉購區內二線屋苑追低水。該行徐君寶指，同區御景園上月錄至少4宗買賣，本月亦已「發市」，單位為1座高層B室，實用面積約645方呎，叫價約750萬元，議價後減42萬元，獲外區換樓客連車位以708萬元承接，呎價約10,977元，略低於市價。

粉嶺屋苑錄跌價成交。世紀21奇豐黎樹森稱，粉嶺牽晴間11座中低層B室三房戶，實用面積約556方呎，原先以759萬元放售，原業主移民賣樓，減價至730萬元售出，呎價約13,129元。同類型單位約兩個月前曾售逾780餘萬元，是次成交低約6.4%。

此外，市區納米盤業主近平手出貨。中原鍾家豪透露，旺角逸新高層E室，實用面積約182方呎，開放式間隔，售價410萬元，呎價約22,527元。原業主於2017年8月以382.2萬元買入，持貨約4年帳面只獲利27.8萬元離場，單位升值約7%。

禮頓山豪宅月內連錄兩宗買賣

豪宅市場連錄大額成交。跑馬地禮頓山本月已錄至少兩宗買賣，有套三房單位剛連租約及車位售出，成交價達6,200萬元，原業主持貨約11年，帳面賺2,900萬元離場。

中原李穎倫稱，上述單位為8座低層A室，實用面積約1,240方呎，剛獲用家承接，呎價約5萬元。單位於2010年7月連車位以3,300萬元購入，期內帳面升值約88%。市傳原業主為投資者，近3個多月已連沽該盤3伙，套現近2億元。

北角半山雅景臺更錄破頂成交。世紀21北山嚴智贇表示，該盤一個連天台單位，實用面積約1,035方呎，三房連工人房間隔，享煙花海景，連約900方呎天台，獲區外換樓客以3,180萬元承接，呎價30,725元，創屋苑歷史新高。

九龍傳統豪宅區錄承接。資料顯示，九龍塘逸瓏3座地下單位，實用面積約1,650方呎，連逾180方呎花園及逾510方呎平台，以5,000萬元登記售出，呎價約3萬元。據了解，上址於2014年購入，現轉手帳面貶值逾500萬元。

美聯葉安妮指，九龍站擎天半島2座低層A室，實用面積約872方呎，日前以2,300萬元轉手，呎價約26,376元。她續稱，同類型單位早前成交呎價普遍逾3萬元，是次屬低市價買賣。

買樓仲想儲里數？@@