居屋2021搶先睇！裕雅苑、沙田安睦街第一期、北角渣華道
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【居屋2021】房委會將會推出3個新的居屋項目。當中東涌裕雅苑最快將會在今年落成。提供3,300伙。另外沙田安睦街第一期居屋和北角渣華道居屋亦將會在近年推出。記者進行了實地調查，為讀者整理出3個居屋包括環境、生活配套、交通和校網等等居屋2021配套資料。
北角渣華道居屋2021
居屋2021北角渣華道居者有其屋發展計劃預計將會在2024年年初完工，項目的總承建商為興勝建築有限公司。
- 地皮：0.12公頃
- 單位伙數：248個
- 預計落成時間：2023年
北角渣華道居屋項目地盤位置北角渣華道居屋周邊環境
項目市區港島東地段，居屋旁邊是32層樓高的海關總部大樓。前方是豪宅級數的私人樓宇「海璇」。海璇樓高18層，實用呎價介乎3萬至6萬元。另外，居屋鄰近北角海濱花園，可以看到維港海景。
北角居屋旁邊便是海關總部
北角海濱花園北角渣華道居屋交通配套
北角渣華道居屋鄰近北角地鐵站，步行約3分鐘便可到達北角站A1出口。另外，鄰近的海璇基座便是巴士總站，另外，居屋的樓下亦有18X、33X、110、682C等巴士站。
18X、33X、110、682C等巴士站另外，居屋又鄰近北角碼頭，可以乘坐渡輪到觀塘等地。
北角渡輪碼頭北角渣華道居屋生活配套
居屋鄰近北角匯、健威坊等商場，另外，附近又有渣華道街市、渣華道體育館等配套。日常生活上購物亦十分方便。
渣華道街市
北角匯北角渣華道居屋校網
- 小學校網：14校網
- 中學校網：港島東區
此外，最近北角渣華道居屋的學校是啟基學校（港島），位置就在地盤的對面。
啟基學校（港島）東涌裕雅苑居屋2021
裕雅苑項目是由香港房屋委員會發展的居屋新盤，位於東涌怡東路。預計2021或2022年將會竣工。
項目共設6座：
- 雅德閣（A座）
- 雅昌閣（B座）
- 雅榮閣（C座）
- 雅盛閣（D座）
- 雅歡閣（E座）
- 雅泓閣（F座）
裕雅苑樓宇高度受機場的高度限制影響
裕雅苑是東涌第三個落成的居屋項目。另外兩個屋苑是裕東苑和裕泰苑，分別在1997年和2020年落成。
裕雅苑每座樓宇高度為31層，而住宅樓層則為30層，整個屋宛合共提供3,300伙單位。對比起其他同款居屋39至40層高的標準，減少了8至9層。這樣的設計的原因是因為受到香港國際機場的高度限制所影響。
東涌裕雅苑美聯預計裕雅苑最平5.9萬元上車
裕雅苑的實用面積介乎355至646平方呎，樓底高度為3至3.94米，間隔分1至3房。項目將會主打1或2房單位，兩者佔供應約7成。
另外，根據美聯物業的統計，若參考2018年的同區裕泰苑118萬至313.8萬元的定價，用「綠表」5%首期計算，最平可能5.9萬元就上車。
東涌裕雅苑裕雅苑鄰近環境配套
項目選址亦鄰近區內私人屋苑「東環」及剛落成啟用的東涌世茂喜來登酒店，另外亦鄰近機場及港珠澳大橋。
東涌世茂喜來登酒店裕雅苑交通配套
裕雅苑附近的迎禧路設有E32A、E36A及E43等巴士路線，前往東涌發展碼頭至葵芳、東涌（逸東邨）至元朗德業街、東涌發展碼頭至粉嶺。
另外屋苑距離機場及港珠澳大橋很近，住戶前往內地或外地均十分方便。
設有E32A、E36A及E43等巴士路線裕雅苑校網
- 小學校網：98校網
- 中學校網：離島區
- 另外，屋苑鄰近嗇色園主辦可譽中學暨可譽小學。
嗇色園主辦可譽中學暨可譽小學沙田安睦街第一期居屋2021
安睦街資助房屋發展計劃現時分為兩期發展，第一期將會在賽馬會傑志中心球場及安睦街公園之間的地盤興建單幢居屋提供約500伙單位。
項目盤地盤面積約0.43公頃，預計完工日期2022年年尾。項目的總承建商為華營建築有限公司。
沙田安睦街第一期居屋預計2022年年尾落成居屋或受球場射燈及噪音影響
項目除球場及公園景觀，同時亦可以望到城門河。唯低層單位可能要面對球場射燈及噪音等問題。
沙田安睦街第一期居屋鄰近球場沙田安睦街第一期居屋2021交通配套
沙田安睦街第一期居屋項目鄰近港鐵石門站，港鐵石門站附近的安明街亦有多條巴士及小巴路線，能往來九龍、新界等多處地方。
港鐵石門站
石門地鐵站附近巴士路線沙田安睦街第一期居屋校網
- 小學校網：91校網
- 中學校網：沙田區
另外，居屋亦鄰近浸信會呂明才小學、香港浸會大學附屬學校王錦輝中小學等。
香港浸會大學附屬學校王錦輝中小學沙田安睦街第一期居屋生活配套
沙田安睦街第一期居屋鄰近安群街的京瑞廣場1期，當中設有大型購物中心。另外，當地居民亦可以選擇到附近的鮮薈市場．碩門，碩門街市等供居民買食物和日常用品。
居民可到鮮薈市場．碩門購買日常用品
碩門商場 -
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2024年4月份整體二手公營房屋登記（包括自由市場及第二市場）錄782宗，按月上升80.6%，創2023年3月1,044宗後近13個月新高。與房委會第二市場成交記錄作比對後，當中有414宗屬於第二市場買賣，佔比達52.9%，比例再度重上逾五成，創2023年6月後近10個月新高。居屋方面，2024年4月份二手居屋買賣合約登記（包括自由市場及第二市場）錄666宗，按月上升85.0%，創2023年3月後近13個月新高。當中有338宗為第二市場買賣，比例錄50.8%，分別按月大幅飆升1.33倍及10.5個百分點。
居屋第二市場交投暢旺，推高第二市場比例重越五成水平，創2023年6月後近10個月新高。4月居二成交量升幅為各公營房屋類別中最大，兼跑赢同期二手私人住宅1.01倍的升幅。
公屋及綠置居方面，今年4月二手公屋及綠置居買賣合約登記(包括自由市場及第二市場)共錄105宗，按月上升59.1%，創2023年3月後近13個月新高。當中有76宗為第二市場買賣，比例錄72.4%，分別按月上升46.2%及下跌6.4個百分點。
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居屋2023今日（24日）公布最新售樓書和價單，房委會已於網上及樂富客戶中心發布，第一批買家料於下周三（31日）揀樓。
樓王可望維港景體育園
居屋樓王位於啟德啟悅苑B座30樓8室，售價最貴達494萬元，呎價10,543元。單位面積469呎料可間兩房，座向東南，料景觀十分開揚，大廳及房間可遠眺翔龍灣、觀塘避風塘，以至維港海景（望東區太古城一帶）。單位近景料會望到啟德體育園，不過按外國慣例，倘球場或表演開場或散場時，高達5萬名觀眾會來往宋皇臺站及場館一帶，料造成巨大噪音問題，甚至到晚間也有影響，有人借醉鬧事，卻也投訴無門。
啟悅苑開則好，料多款不同間隔單位也坐向東南，包括B座7號至12室、15室、16室、18至20室也享冬暖夏涼優勢。而A座4室、5室、8至10室、26室至31室也坐向東南。
居屋不推「納米盤」
而今期居屋新建單位不推售「納米盤」，最平是元朗朗天苑A座3樓19室，面積288呎，呎價5,164元，售價149萬元。朗天苑前身是房委會朗邊中轉房屋，鄰近唐人新村及屏山文物徑，但附近商場、餐廳等配套均欠奉，要駁車坐輕鐵到市中心。今期居屋有6個新項目，有啟德啟悅苑、觀塘安達臣安樺苑、安楹苑、安麗苑；新界有元朗朗天苑、屯門兆翠苑，共有逾9,100伙，市價62折出售。房委會還會重售數十伙居屋貨尾，以及數百伙租置公屋餘貨單位。
房委會即日起，會提供更詳細資料的售樓書和價單，也包括為租置公屋提供售樓小冊子，供公眾索取。揀樓期內，樂富客務中心和網站亦會提供照片和短片，涵蓋本期推售的所有租置公屋。房署會盡力在可行情況下，與持分者作出安排，協助買家視察租置公屋。
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特首於施政報告提出「家有初生優先選樓計劃」，讓增加新生嬰兒家庭購買資助出售單位機會，以鼓勵生育。
居屋2024｜為催谷本港生育率，《施政報告》提出兩項涉及房委會推行的鼓勵生育計劃，房委會資助房屋小組今日（11日）開會審議計劃細節，消息指「家有初生優先選樓計劃」將於「居屋計劃2024」實施。消息又指，房委會將為「長者優先計劃」及「優先選樓計劃」的合資格申請者，合共預留四成單位配額作選樓。
消息指，新措施將於新一期居屋實施。凡有嬰兒出生於2023年10月25日或以後的家庭申請者，而有關子女在該資助出售單位銷售計劃申請截止日期時，須為三歲或以下。房委會將於今年4月1日起實施「家有初生優先選樓計劃」，去年10月25日或之後有嬰兒出生、年滿一歲或以下的公屋家庭申請，其輪候公屋時間料可縮減一年。
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罕見靚裝公屋最新於市場放售，將軍澳公屋寶林邨一伙一房戶以綠表價168萬元易手，呎價約4,732元。原業主於14年前以19萬元買入，是次沽貨大賺近8倍離場。世紀21物業分行經理魏仕良表示，該單位為寶林邨寶寧樓中層22室，實用面積355平方呎，一房間隔，附有新淨裝修。原業主於9月放盤時叫價210萬元，最終獲區外綠表買家議價以168萬元成交，累減42萬元約20%，折合呎價4,732元。
↓↓寶林邨寶寧樓中層22室↓↓
持貨14年公屋單位升值7.8倍
據放盤圖片可見，單位裝修以灰色作主調，配合木紋家具，而客廳及廁所的地板則鋪上雲石磚。廁所空間偌大，設有浴缸及淋浴位置，料曾經改動。至於睡房以地台升高，增加空間感。據知，原業主於2009年1月以約19萬元購入物業，至今持貨14年，是次轉手帳面獲利149萬元，單位期內升值7.8倍。
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以有份參與「朗然」按揭的兩間銀行的按揭計算機計算，在無合資格擔保人下，要承造九成按揭，以白表單身申請人入息限額「封頂」的3.1萬元計算，最高可負擔樓價介乎306萬至359萬元，亦即只有不足一成單位可在壓力測試中「過關」。
房協居屋朗然房協資助出售房屋「朗然」下周四（11月30日）起接受申請，合共提供422伙，售價介乎255.5萬至645.6萬元，售價較同區居屋貴最多35%。但值得注意的是，與房委會不同的是，房協的項目雖然有官方擔保，但買樓人士仍要如私樓一樣通過壓力測試，變相部份合資格人士「止步」。
公屋聯會總幹事招國偉表示，若白表申請人能以家人作擔保人，或首期「預鬆啲」，便可放寬壓力測試限制，惟若單身申請人擬「靠自己」，選擇未必太多，惟房協的資助出售房屋的交樓質素，較房委員居屋高，令其定價亦會較高，在入息限額看齊下，便會出現兩難情況，預期日後「樂建居」亦會出現類似困局。他建議當局拉高房協和樂建居申請者的入息和資產限制，以解決合資格申請人「無樓揀」的尷尬局面。
房協朗然示範單位
房協居屋朗然按揭
房協表示，已與16間銀行或財務機構簽訂協議，可為買家提供最高90%按揭，包括恒生銀行、渣打銀行、東亞銀行、中國銀行（香港）等。
https://www.u8hk.com/topic/2010/居屋2023-房協朗然入場費255萬62折-申請資格-戶型面積-每月供款記者以顧客身份致電有份參與按揭的恒生銀行查詢，職員表示，一般會在收樓前的半年內才會開始做按揭，亦即最快2025年中才開始做按揭，現時相關按揭詳情仍未出爐，亦無法預計屆時的利率走勢。
職員續指，根據以過往經驗，一般房協的項目，雖然有房協擔保，但仍要如私樓一樣，需通過壓力測試，若準業主未能通過壓力測試，而做不到九成按揭，一般可以直系親屬作擔保人，以放寬入息限制，但直系親屬的年齡不可超過60歲，要有穩定入息，亦無其他貸款，否則一般做不到30年按揭。
根據恒生銀行的網上按揭計算機計算，以該銀行的按揭年利率約4.13%計算，在無擔保人下承造九成按揭，若準業主月入為3.1萬元，即今次項目的白表單身人士入息「封頂」，最高按揭貸款金額為2,759,414元。（恒生銀行網頁截圖）根據恒生銀行的網上按揭計算機計算，以該銀行現時按揭年利率約4.13%計算，在無擔保人下承造九成按揭，若準業主月入為3.1萬元，即今次項目的白表單身人士入息「封頂」，最高按揭貸款金額為2,759,414元，以此推算下，最高可負擔樓價為306.6萬元，亦即申請人只可在35個一房單位之中揀選，僅佔整個項目8.3%。
記者再以渣打銀行的計算工具，以該銀行的按揭年利率3.625%計算，在同一條件下，單身申請人最高可負擔的樓價為3,590,105元，較恒生高約53萬元，但可供選擇的單位亦只是多5間，亦即是40個單位，亦僅佔整個項目9.5%。
根據渣打銀行的按揭計算機，若單身申請人月入為3.1萬元，最高可負擔的樓價為359萬元。（渣打網頁截圖）上述40個單位中，只有2A座無上榜，換言之，所有單位均無海景，而當中亦只有5個位於極低層的單位，屬於逾400呎的兩房戶，但亦只有開放式廚房，餘下的均屬一房單位，換言之，有意買兩房單位的單身申請人將「爭崩頭」。
朗然三房「入場價」為5,519,000元，若以同一條件計算，恒生銀行和渣打的申請人家庭總入息分別需達5.6萬元和4.75萬元，才可通過壓力測試，若申請人的入息未達相關標準，預料或需要以合資格家人作為擔保人，或放棄九成按揭才可「上車」。
公屋聯會總幹事招國偉表示，過往房協的項目，準業主在申請按揭時均要通過壓力測試，但若有直系親屬擔保，一般可放寬壓力測試的情況，但若單身人士只能「靠自己」又只有一成首期，在單位選擇上較少。
被問到是否房協定位過高，招國偉則表示，在政府設立置業階梯上，房委會和房協居屋定位相近，故在申請資格上會與房房委會看齊，但後者卻非「清水樓」，交樓質素較高，故定價會較高，變相會出現兩難局面，即在定價較高後，會令部份單身申請人在無合資格擔保人下，無法做到九成按揭，憂慮日後樂建居亦會出現類似困局。
他建議日後房協的項目，在入息和資產審查作出調整，例如基於房委會限額增加一定成數，以放寬申請門檻，令更多市民合符資格，避免再出現申請者「無樓揀」的尷尬局面。
朗然平面圖
房協安達臣道朗然 | 申請日期
11月30日至12月13日接受申請。房協安達臣道朗然 | 示範單位地址
房協長沙灣辦事處。房協安達臣道朗然 | 價單及入場費最低單位
朗然日前已推出價單，在1房單位中，入場費最低的單位為2B座1樓K單位（308平方呎），單位售價為255.5萬。兩房單位中，入場費最低的單位為第1B座1樓D(422平方呎)單位，售價為$355.3萬。三房單位中入場費最低單位為第2A座1樓E單位，售價為近551.9萬。房協安達臣道朗然 | 按揭
貸款金額上限為樓價九成。房協表示現時已經有16家銀行（包括本港的大型銀行）落實為項目買家承造按揭，最快於2025年底入伙，樓花期長約2年。房協安達臣道朗然的設施
根據房協過往交樓標準，朗然單位內已經有基本設施，包括地板、廚房廚櫃、冷氣機、基本電器等。會所方面，地下設有健身室、閱讀室、多用途室、遊戲室及兒童遊樂室。
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屯門公 建生邨成交
屯門建生邨區內設施發展成熟，居住環境恬靜，加上樓價及租價大眾化佔優，故受到不少準買家及租客青睞，而日前分行則錄得一宗建生邨未補地價的「即睇即買」成交個案。白居二買家即睇即買
祥益地產高級分行經理黃文樂表示，上述所錄成交單位為5座(康生樓) 低層19室，實用面積407呎。日前獲一名外區白居二垂青，新買家考慮到該屋苑周邊配套一應俱全，而且原業主即場再減5萬，新買家有感樓價低水，能夠負擔，遂便決定以110萬(未補地價)「即睇即買」上址，以實用面積計算呎價為2,703元，屬低於市場價。
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居屋未補價二市場價格繼續下挫，藍田居屋呎價跌至同區公屋水平。世紀21聯誠謝寶昭表示，區內康栢苑C座中層2室，實用面積約554方呎，屬遺產物業，今年1月開價約398萬港元放售，3月時社會復常曾短暫封盤，惟樓市表現未如預期，最後仍要勁減約98萬元，以約300萬元易手，減幅達約24.6%，呎價只約5,415元。
據香港房屋委員會資料，今年7月屋苑一個同面積低層戶，成交呎價同約5,415元。但再對上低位已要追溯至2015年1月，當時一個實用面積約541方呎中層戶，以290萬元易手，呎價約5,360元，反映最新個案呎價已回到近9年前水平。
關於未補價居屋居屋定價比私樓平近一半，是因為政府為買家提供了免地價的優惠。居屋有轉讓限制，業主想賣走單位時，須視乎是否已屆滿年期限制，而決定是否有「補地價」的需要，即向政府退還當初所享樓價折扣。
未補地價的居屋單位，只可於「居屋第二市場」(居二市場）出售，政府在推售新居屋時，同步推行白居二計劃，就是讓合資格的白表買家在居二市場買居屋；至於補價後的單位，則可在公開市場自由出售，補價普遍由接手的買家承擔，亦即居屋業主開價高一些。
居屋放盤描述通常寫有「已補地價」、「未補地價」的字句，以提示接手的買家是否有補價的需要。
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房協即將推售位於觀塘安達臣道的資助出售房屋項目「朗然」，合共提供422個單位。房協今日（22日）公布，將以市價六二折推售「朗然」，折扣率與房委會「居屋2023」看齊，售價介乎255.5萬至645.6萬元，將於下周四（30日）起接受申請。朗然位於觀塘安達臣道R2-3地盤，合共可提供422伙，實用面積303至658平方呎，戶型由一房至三房，預計最快2025年底入伙。
最平255.5萬元香港市價62折推售
房協總經理（銷售及市場事務）柯靄邦表示，將以市價六二折推售「朗然」，折扣率與房委會「居屋2023」看齊，售價介乎255.5萬至645.6萬元，呎價介乎8,212至9,812元，共有16間銀行／財務機構會提供九成按揭。申請資格亦與房委會居屋看齊，即單身人士入息和資產限額分別為3.1萬元和73.5萬元；二人或以上家庭申請者則分別為6.2萬元和147萬元。
房協朗然11月30起接受申請
柯靄邦表示，朗然將於下周四起接受申請，至12月13日晚上7時起截止，申請費為270元，預計明年2月公布抽籤結果、明年第二季揀樓。至於揀樓次序方面，房協會預留兩成單位，即最多85個單位予受重建影響住戶，隨後才輪到綠表家庭和綠表單身申請人，以及白表家庭和白表單身申請人。
被問到呎價較同區居屋貴兩成，在私樓出現連番減價推售後，會否憂慮「朗然」銷情受影響，柯靄邦表示，項目位於市區半山，亦設有會所等，單位內又配備家電等，認為資助出售房屋項目與私樓較複雜的需求不同，難以與私樓的銷情和售價比較。他又稱，「居屋2023」亦有18萬人申請，反映香港大部份人有置業需求，認為有負擔能力，亦有許多人想買樓，「我哋預期都係會有好多人申請」。
朗然由房協所發展，位置在安達臣道，地址為安禧街18號，屬於房協2023年新一期的資助出售房屋(俗稱居屋)，今日公布價單，以市價62折出售，定價約255萬元起。下文將會介紹朗然申請資格、戶型、平面圖及樓價等。
朗然申請時間： 2023年11月30日接受申請 2023年12月13日晚上7時截止 2024年2月抽籤 2024年第二季揀樓 朗然揀樓安排： 綠白表比例維持四六比 受清拆計劃影響住戶優先 家庭申請者(綠表、白表) 一人申請(只可以選購1房及2房單位) 申請資格及申請費： 申請費$270元，
(網上申請可使用PayPal及信用卡；如郵寄/親身申請須支付劃線支票或銀行本票，抬頭人為「香港房屋協會」)朗然綠表者：主要適用於出租屋邨、公屋、年長者居住單位住戶、持有有效《綠表資格證明書》的人士及「長者租金津貼計劃」的受惠者
朗然白表者：申請人入息及資產須符合以下限額:
一人申請者入息$31,000 資產小於$73.5萬 家庭申請者入息$62,000 資產小於$147萬 朗然基本資料： 地址：安禧街18號(安達臣道R2-3用地) 單位數目：422伙 座數：2座 層數：12層 入伙日期：2025年12月31日 梯伙比例：一梯17至19伙 屋苑設施：會所包括健身室、閱讀室、多用途室遊戲室及兒童遊樂室 停車場：34個車位，不包括訪客停車位 朗然屋苑分析:朗然總數422伙，8成為兩房單位，較近年房委會居屋近年傾向1房，相信更能吸引家庭客的需求，而且在交樓標準方面，房協居屋入伙時候已經會有地板、分隔裝身，廚房會有廚櫃，以至冷氣機等基本家電，可以收樓即入伙。不過，朗然所在安達臣位置相對偏遠，雖然未來會有「東九龍線」的無軌捷運接駁，但始終不能夠要乘搭港鐵需要駁一程車，將會影響到朗然吸引力。
朗然平面圖戶型初步分析：朗然總數422伙，單位面積介乎303呎至658呎，包括一房至三房單位，當中兩房單位佔八成。
朗然戶型實用面積 (平方呎) 1房(開放式廚房) 303至308呎 共35個單位 2房(開放式廚房) 422至452呎 共221個單位 2房(標準廚房) 486至524呎 共118個單位 3房(標準廚房) 625至658呎 共48個單位 朗然價錢/定價/樓價：朗然以市價62折出售，約255萬至645萬元，平均呎價約8200至9800元，相較同區由房委會興建的3個居屋安楹苑、安樺苑、安麗苑平均實用呎價介乎7030至7370元，高出接近2成
朗然最平單位255.5萬元
首期金額：$25.55萬元 30年款期每月供款：$11,145元朗然最貴單位645.6萬元
每月供款：$64.56萬元 30年款期每月供款：$28,161 朗然轉售限制 首五年內須以原價出售予合資格人士; 首15年不能夠補地價，只能夠在居屋第二市場轉售予合資格人士; 15年後可申請補地價並在自由市場出售 朗然按揭房協不提供按揭擔保，不過已與滙豐、恒生、中銀、渣打等合共19間銀行簽訂按揭協議，最高可提供9成按揭，按照一般按揭審批，現時最高供款年期為30年。
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樓價回落，息口亦近見頂，吸引用家入市，近期二手交投漸見回穩。中原地產屯門碼頭分行資深分區營業經理劉俊雄表示，屯門居屋美樂花園4座低層F室，實用面積約861方呎，三房套間隔。單位於9月在二手市場未補價叫價665萬元，最終減價32萬元或約4.8%，至633萬元沽出，呎價約7,352元。
附新裝修及家電 單位享全海景
劉俊雄透露，買家為港島公屋租戶，將屆退休之齡，為日後理想退休生活作好準備，決定將公屋交還，用綠表資格買居屋，鍾情美樂花園屬臨海屋苑，環境寫意，交通亦見方便，上址享全海景，且附全新裝修及傢俬電器，考慮不久即拍板承接。據悉，原業主早於1990年以綠表價59.36萬元購入單位自用，持貨約33年，現轉售帳面獲利573.64萬元，單位期內升值近10倍。
美樂花園位於屯門碼頭湖翠路2號，鄰近輕鐵美樂站，共有10座，提供2,240伙，單位實用面積由589至861方呎。
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