以有份參與「朗然」按揭的兩間銀行的按揭計算機計算，在無合資格擔保人下，要承造九成按揭，以白表單身申請人入息限額「封頂」的3.1萬元計算，最高可負擔樓價介乎306萬至359萬元，亦即只有不足一成單位可在壓力測試中「過關」。

房協居屋朗然

房協資助出售房屋「朗然」下周四（11月30日）起接受申請，合共提供422伙，售價介乎255.5萬至645.6萬元，售價較同區居屋貴最多35%。但值得注意的是，與房委會不同的是，房協的項目雖然有官方擔保，但買樓人士仍要如私樓一樣通過壓力測試，變相部份合資格人士「止步」。

公屋聯會總幹事招國偉表示，若白表申請人能以家人作擔保人，或首期「預鬆啲」，便可放寬壓力測試限制，惟若單身申請人擬「靠自己」，選擇未必太多，惟房協的資助出售房屋的交樓質素，較房委員居屋高，令其定價亦會較高，在入息限額看齊下，便會出現兩難情況，預期日後「樂建居」亦會出現類似困局。他建議當局拉高房協和樂建居申請者的入息和資產限制，以解決合資格申請人「無樓揀」的尷尬局面。

房協朗然示範單位
房協表示，已與16間銀行或財務機構簽訂協議，可為買家提供最高90%按揭，包括恒生銀行、渣打銀行、東亞銀行、中國銀行（香港）等。
https://www.u8hk.com/topic/2010/居屋2023-房協朗然入場費255萬62折-申請資格-戶型面積-每月供款

房協居屋朗然按揭

記者以顧客身份致電有份參與按揭的恒生銀行查詢，職員表示，一般會在收樓前的半年內才會開始做按揭，亦即最快2025年中才開始做按揭，現時相關按揭詳情仍未出爐，亦無法預計屆時的利率走勢。

職員續指，根據以過往經驗，一般房協的項目，雖然有房協擔保，但仍要如私樓一樣，需通過壓力測試，若準業主未能通過壓力測試，而做不到九成按揭，一般可以直系親屬作擔保人，以放寬入息限制，但直系親屬的年齡不可超過60歲，要有穩定入息，亦無其他貸款，否則一般做不到30年按揭。

根據恒生銀行的網上按揭計算機計算，以該銀行的按揭年利率約4.13%計算，在無擔保人下承造九成按揭，若準業主月入為3.1萬元，即今次項目的白表單身人士入息「封頂」，最高按揭貸款金額為2,759,414元。（恒生銀行網頁截圖）

根據恒生銀行的網上按揭計算機計算，以該銀行現時按揭年利率約4.13%計算，在無擔保人下承造九成按揭，若準業主月入為3.1萬元，即今次項目的白表單身人士入息「封頂」，最高按揭貸款金額為2,759,414元，以此推算下，最高可負擔樓價為306.6萬元，亦即申請人只可在35個一房單位之中揀選，僅佔整個項目8.3%。

記者再以渣打銀行的計算工具，以該銀行的按揭年利率3.625%計算，在同一條件下，單身申請人最高可負擔的樓價為3,590,105元，較恒生高約53萬元，但可供選擇的單位亦只是多5間，亦即是40個單位，亦僅佔整個項目9.5%。

根據渣打銀行的按揭計算機，若單身申請人月入為3.1萬元，最高可負擔的樓價為359萬元。（渣打網頁截圖）

上述40個單位中，只有2A座無上榜，換言之，所有單位均無海景，而當中亦只有5個位於極低層的單位，屬於逾400呎的兩房戶，但亦只有開放式廚房，餘下的均屬一房單位，換言之，有意買兩房單位的單身申請人將「爭崩頭」。

朗然三房「入場價」為5,519,000元，若以同一條件計算，恒生銀行和渣打的申請人家庭總入息分別需達5.6萬元和4.75萬元，才可通過壓力測試，若申請人的入息未達相關標準，預料或需要以合資格家人作為擔保人，或放棄九成按揭才可「上車」。

公屋聯會總幹事招國偉表示，過往房協的項目，準業主在申請按揭時均要通過壓力測試，但若有直系親屬擔保，一般可放寬壓力測試的情況，但若單身人士只能「靠自己」又只有一成首期，在單位選擇上較少。

被問到是否房協定位過高，招國偉則表示，在政府設立置業階梯上，房委會和房協居屋定位相近，故在申請資格上會與房房委會看齊，但後者卻非「清水樓」，交樓質素較高，故定價會較高，變相會出現兩難局面，即在定價較高後，會令部份單身申請人在無合資格擔保人下，無法做到九成按揭，憂慮日後樂建居亦會出現類似困局。

他建議日後房協的項目，在入息和資產審查作出調整，例如基於房委會限額增加一定成數，以放寬申請門檻，令更多市民合符資格，避免再出現申請者「無樓揀」的尷尬局面。

朗然平面圖

房協安達臣道朗然 | 申請日期
11月30日至12月13日接受申請。

房協安達臣道朗然 | 示範單位地址
房協長沙灣辦事處。

房協安達臣道朗然 | 價單及入場費最低單位
朗然日前已推出價單，在1房單位中，入場費最低的單位為2B座1樓K單位（308平方呎），單位售價為255.5萬。兩房單位中，入場費最低的單位為第1B座1樓D(422平方呎)單位，售價為$355.3萬。三房單位中入場費最低單位為第2A座1樓E單位，售價為近551.9萬。

房協安達臣道朗然 | 按揭
貸款金額上限為樓價九成。房協表示現時已經有16家銀行（包括本港的大型銀行）落實為項目買家承造按揭，最快於2025年底入伙，樓花期長約2年。

房協安達臣道朗然的設施
根據房協過往交樓標準，朗然單位內已經有基本設施，包括地板、廚房廚櫃、冷氣機、基本電器等。會所方面，地下設有健身室、閱讀室、多用途室、遊戲室及兒童遊樂室。

居屋未補價二市場價格繼續下挫，藍田居屋呎價跌至同區公屋水平。世紀21聯誠謝寶昭表示，區內康栢苑C座中層2室，實用面積約554方呎，屬遺產物業，今年1月開價約398萬港元放售，3月時社會復常曾短暫封盤，惟樓市表現未如預期，最後仍要勁減約98萬元，以約300萬元易手，減幅達約24.6%，呎價只約5,415元。

據香港房屋委員會資料，今年7月屋苑一個同面積低層戶，成交呎價同約5,415元。但再對上低位已要追溯至2015年1月，當時一個實用面積約541方呎中層戶，以290萬元易手，呎價約5,360元，反映最新個案呎價已回到近9年前水平。

關於未補價居屋

居屋定價比私樓平近一半，是因為政府為買家提供了免地價的優惠。居屋有轉讓限制，業主想賣走單位時，須視乎是否已屆滿年期限制，而決定是否有「補地價」的需要，即向政府退還當初所享樓價折扣。

未補地價的居屋單位，只可於「居屋第二市場」(居二市場）出售，政府在推售新居屋時，同步推行白居二計劃，就是讓合資格的白表買家在居二市場買居屋；至於補價後的單位，則可在公開市場自由出售，補價普遍由接手的買家承擔，亦即居屋業主開價高一些。
居屋放盤描述通常寫有「已補地價」、「未補地價」的字句，以提示接手的買家是否有補價的需要。

房協即將推售位於觀塘安達臣道的資助出售房屋項目「朗然」，合共提供422個單位。房協今日（22日）公布，將以市價六二折推售「朗然」，折扣率與房委會「居屋2023」看齊，售價介乎255.5萬至645.6萬元，將於下周四（30日）起接受申請。

朗然位於觀塘安達臣道R2-3地盤，合共可提供422伙，實用面積303至658平方呎，戶型由一房至三房，預計最快2025年底入伙。

最平255.5萬元香港市價62折推售
房協總經理（銷售及市場事務）柯靄邦表示，將以市價六二折推售「朗然」，折扣率與房委會「居屋2023」看齊，售價介乎255.5萬至645.6萬元，呎價介乎8,212至9,812元，共有16間銀行／財務機構會提供九成按揭。

申請資格亦與房委會居屋看齊，即單身人士入息和資產限額分別為3.1萬元和73.5萬元；二人或以上家庭申請者則分別為6.2萬元和147萬元。

房協朗然11月30起接受申請
柯靄邦表示，朗然將於下周四起接受申請，至12月13日晚上7時起截止，申請費為270元，預計明年2月公布抽籤結果、明年第二季揀樓。

至於揀樓次序方面，房協會預留兩成單位，即最多85個單位予受重建影響住戶，隨後才輪到綠表家庭和綠表單身申請人，以及白表家庭和白表單身申請人。

被問到呎價較同區居屋貴兩成，在私樓出現連番減價推售後，會否憂慮「朗然」銷情受影響，柯靄邦表示，項目位於市區半山，亦設有會所等，單位內又配備家電等，認為資助出售房屋項目與私樓較複雜的需求不同，難以與私樓的銷情和售價比較。他又稱，「居屋2023」亦有18萬人申請，反映香港大部份人有置業需求，認為有負擔能力，亦有許多人想買樓，「我哋預期都係會有好多人申請」。

朗然由房協所發展，位置在安達臣道，地址為安禧街18號，屬於房協2023年新一期的資助出售房屋(俗稱居屋)，今日公布價單，以市價62折出售，定價約255萬元起。下文將會介紹朗然申請資格、戶型、平面圖及樓價等。

朗然申請時間：

1. 2023年11月30日接受申請
2. 2023年12月13日晚上7時截止
3. 2024年2月抽籤
4. 2024年第二季揀樓

朗然揀樓安排：

• 綠白表比例維持四六比
• 受清拆計劃影響住戶優先
• 家庭申請者(綠表、白表)
• 一人申請(只可以選購1房及2房單位)
• 申請資格及申請費：
• 申請費$270元，
  (網上申請可使用PayPal及信用卡；如郵寄/親身申請須支付劃線支票或銀行本票，抬頭人為「香港房屋協會」)

朗然綠表者：主要適用於出租屋邨、公屋、年長者居住單位住戶、持有有效《綠表資格證明書》的人士及「長者租金津貼計劃」的受惠者

朗然白表者：申請人入息及資產須符合以下限額:

• 一人申請者入息$31,000 資產小於$73.5萬
• 家庭申請者入息$62,000 資產小於$147萬

朗然基本資料：

• 地址：安禧街18號(安達臣道R2-3用地)
• 單位數目：422伙
• 座數：2座
• 層數：12層
• 入伙日期：2025年12月31日
• 梯伙比例：一梯17至19伙
• 屋苑設施：會所包括健身室、閱讀室、多用途室遊戲室及兒童遊樂室
• 停車場：34個車位，不包括訪客停車位

朗然屋苑分析:

朗然總數422伙，8成為兩房單位，較近年房委會居屋近年傾向1房，相信更能吸引家庭客的需求，而且在交樓標準方面，房協居屋入伙時候已經會有地板、分隔裝身，廚房會有廚櫃，以至冷氣機等基本家電，可以收樓即入伙。不過，朗然所在安達臣位置相對偏遠，雖然未來會有「東九龍線」的無軌捷運接駁，但始終不能夠要乘搭港鐵需要駁一程車，將會影響到朗然吸引力。

朗然平面圖

戶型初步分析：朗然總數422伙，單位面積介乎303呎至658呎，包括一房至三房單位，當中兩房單位佔八成。

朗然戶型實用面積 (平方呎)

• 1房(開放式廚房) 303至308呎 共35個單位
• 2房(開放式廚房) 422至452呎 共221個單位
• 2房(標準廚房) 486至524呎 共118個單位
• 3房(標準廚房) 625至658呎 共48個單位

朗然價錢/定價/樓價：

朗然以市價62折出售，約255萬至645萬元，平均呎價約8200至9800元，相較同區由房委會興建的3個居屋安楹苑、安樺苑、安麗苑平均實用呎價介乎7030至7370元，高出接近2成

朗然最平單位255.5萬元

• 首期金額：$25.55萬元
• 30年款期每月供款：$11,145元

朗然最貴單位645.6萬元

• 每月供款：$64.56萬元
• 30年款期每月供款：$28,161

朗然轉售限制

1. 首五年內須以原價出售予合資格人士;
2. 首15年不能夠補地價，只能夠在居屋第二市場轉售予合資格人士;
3. 15年後可申請補地價並在自由市場出售

朗然按揭

房協不提供按揭擔保，不過已與滙豐、恒生、中銀、渣打等合共19間銀行簽訂按揭協議，最高可提供9成按揭，按照一般按揭審批，現時最高供款年期為30年。

樓價回落，息口亦近見頂，吸引用家入市，近期二手交投漸見回穩。中原地產屯門碼頭分行資深分區營業經理劉俊雄表示，屯門居屋美樂花園4座低層F室，實用面積約861方呎，三房套間隔。單位於9月在二手市場未補價叫價665萬元，最終減價32萬元或約4.8%，至633萬元沽出，呎價約7,352元。

附新裝修及家電 單位享全海景
劉俊雄透露，買家為港島公屋租戶，將屆退休之齡，為日後理想退休生活作好準備，決定將公屋交還，用綠表資格買居屋，鍾情美樂花園屬臨海屋苑，環境寫意，交通亦見方便，上址享全海景，且附全新裝修及傢俬電器，考慮不久即拍板承接。

據悉，原業主早於1990年以綠表價59.36萬元購入單位自用，持貨約33年，現轉售帳面獲利573.64萬元，單位期內升值近10倍。

美樂花園位於屯門碼頭湖翠路2號，鄰近輕鐵美樂站，共有10座，提供2,240伙，單位實用面積由589至861方呎。

放寬上述安排後，房委會轄下保證年期逾10年的居屋及綠置居會由3.9萬升至27.4萬伙，佔總數約98%；租置則由3.6萬伙升至15萬伙，佔總數100%。黃碧如表示，放寬資助出售單位按揭保證期和還款期，可協助一些未有經濟條件在私樓市場置業者「上車」，尤其白居二（白表居屋第二市場計劃）有更多選擇，相信白居二購樓個案會增加。

房委會資助房屋小組委員會昨通過延長按揭保證期及還款期，居屋、綠置居及租置計劃第二市場單位保證期分別由25和30年延至50年，還款期延至30年，明年3月生效，令按保期剩逾10年的單位增近36萬伙；另一手的新居屋、綠置居及租置回收單位，按揭最長還款期亦同樣延至30年，明年1月生效。據了解，當局評估若樓市轉差房委會面臨財務風險，最壞情况每年須支付拖欠按揭款額達7.87億元。小組主席黃碧如回應查詢稱，新安排應可令白居二成交個案增加，但相信不影響私樓一及二手市場交投量。

稱居屋私樓「兩個市場」 暫難料新居屋銷情
至於激活居屋第二市場，會否因刺激成交量上升影響到私樓一手及二手市場交投量，黃碧如稱居屋和私樓明顯是兩個市場，客源未見重疊。而今次放寬對明年初居屋揀樓反應的影響，黃稱難以估計，認為居屋銷情受多項因素影響，包括經濟情况、項目吸引力及二手市場選擇等。

雖然房委會延長按保期至50年，但為促使買家取得按揭與房委會承擔財務風險之間取得平衡，房委會於按保期第40年後至第50年只提供單位估值或買價最高80%（以較低為準）的按揭貸款保證，適用於白表和綠表買家。若按揭人需逾80%按揭，可參加按證保險公司的按保計劃以取得最高白表90%和綠表95%按揭，詳情稍後公布。

公屋聯會總幹事招國偉表示，隨着公營房屋建屋量增加，房委會承擔資助出售房屋按保期的財務風險亦趨增，但相信有能力應付。他支持延長按保期，樓齡較高單位能重回市場，予有意置業者更多選擇。

平均按揭額 22/23增至131萬
消息稱，居屋、綠置居及租置計劃現時於一手和第二市場售出的單位，獲房委會按揭保證的未償還貸款總額，分別為552.1億和314.98億元，涉66,250宗按揭貸款，過去39年房委會支付9.91億元償還相關欠款，逾九成在1997至2010年內支付。消息又稱，居屋、綠置居及租置平均每宗按揭貸款的金額，由2006/07年度37萬元增至2022/23年度的131萬元，增幅逾3倍，倘住宅價格大跌，尤其保證期首數年，房委會須承擔重大支付，估計最壞情况（以2006/07年度拖欠個案金額計算）一旦發生，房委會每年為拖欠貸款個案支付金額達7.87億元。

按現狀是否應該買居屋，還是等派公屋？如果要買居屋會向其他家庭成員借錢，但這是難得上樓的機會，不知如何是好，請幫忙分析買樓的利與弊。

夫妻今年55至56歲，家中積蓄有約30萬元，是新移民。本人在今年11月份住滿七年，而妻女要在2027年才滿七年。只有76歲老父是香港居民。今年以長者白表抽居屋，在10月抽居屋抽中8號籌可以揀樓。目標是啟德新盤約300平方呎單位，2025年才正式上會供樓。

新香港人的問題，可從香港區份、如何取得借貸和買樓流程三方面談談。先談借貸，以讀者的借貸力計算，夫婦收入合共32,000元，借貸力為414萬元（32,000/ 10,000×50%×2.52*）；再加上30萬元積蓄，可買到香港一些上車盤。讀者應買到面積較小和地方不便利的私樓，例如屯門區NOVO LAND，又或油塘親海駅的小單位。

買樓不單應付居住需求，更可透過借貸，倍大自身的資產，然後再透過樓價上升，賺取逾百萬元。這種機遇，不是一般打工仔可儲到的錢。當然，很多人問現時樓價不是在下跌嗎？無論內地或香港，但凡樓價升或跌，都有盡時。然而若買家想透過預計升跌作投資決定，先決條件是有很足夠的資本。

然而如果連資本都沒有，倘錯誤預計樓價升跌而沒買，日後樓價上升，讀者是否打算一世租樓，或看看「公屋三派」地點是否方便？

要知公屋未來供應在元朗區一帶，派回九龍區的機率較少，何況等公屋三派要等幾多年？花些少錢為自己定居在九龍區，可省回通勤時間，安居樂業。至於資金豐厚者，例如手持1,500萬元現金者，一旦定期年息率回到2.5厘，一年收息也有37.5萬元，月月收息逾30,000元，夠基本生活及租樓，那有條件去守而不揸樓在手。再預視未來，現在香港最「火」的行業是教育。

居屋供滿可留給女兒
在過去週末的香港大學開放日，不少廣東學子都想到港站穩陣腳，始終在香港工作一個月，已等於在內地工作一季。現時新到港的人，都是來求學或工作的，租住或購買小型住宅而不會貴買。如讀者不買樓，轉等公屋，未必知道公屋可派哪一區，又要每月交租，便儲不到錢。

供居屋始終會供滿，供滿樓可將來留給女兒，透過供樓將資產穩定地積聚，從而把家庭上流，再有閒錢才投機（估樓跌再買回都算投機)；加上讀者抽居屋抽中前籌，應揀到好的地點。

公屋討論區 Q&A

香港購買資助性房屋是否限香港永久性居民申請購買？
房委會只限制非永久性居民作為申請人，若家中有年滿18歲的香港永久性居民，非永久性居民就可以其家庭成員資格，申請公屋及購買資助性房屋的。

舉個例子，擁有香港永久性居民身份證的男士A北上娶妻B，B以夫妻團聚獲批持單程證赴港成為香港居民。B屬於非永久性居民，不能作為申請人，但可與A以夫妻名義申請二人公屋。

新一份《施政報告2023》谷生育，在資助出售房屋方面，暫時只有房委會可供有初生嬰兒的家庭優先揀樓，以當局未來五年落成近2.5萬伙居屋單位推算，預留予優先類別的單位將涉及近一萬伙。有房委會委員認為，房委會「家有初生」仍是初步計劃，相信在細節落實後，其他公營機構，甚至是私人發展商便會考慮仿傚。

房委會在公屋和資助出售房屋分別推出「家有初生」，讓有嬰兒的家庭提前一年上樓或優先揀樓。同屬公營機構的房屋協會和市區重建局回覆查詢時指，暫未為有初生嬰兒的家庭，提供優先揀樓，但日後會因應情況，與政府商討銷售安排。房屋局則指，在房委會通過新計劃的細節後，將會通知房協，讓對方考慮推展同類型計劃。

《施政報告》建議，房委會推出「家有初生優先選樓計劃」和「家有初生優先配屋計劃」，當中前者會在居屋預留多10%單位，即將優先類別單位增至40%，讓有未滿三歲嬰兒的家庭可優先揀樓；後者則會讓有未滿一歲嬰兒的家庭，在輪候公屋時「打尖」，縮減一年輪候時間。

其他提供資助出售房屋公營機構會否跟隨有關做法？房協回覆查詢時指，暫未有在轄下的出售及出租資助房屋，為家庭成員類別設立優先選樓或配屋安排，但會視乎營運情況，考慮政府因應鼓勵生育而推出的房屋政策，意味房協轄下的公屋和居屋，暫時對有意生育的輪候人士和申請人均「無着數」。

市建局指，一直配合政府房屋政策推出「首置」項目，以折扣市價出售單位，滿足部份市民的置業需要，而上月已截止申請的「煥然懿居第三座」，有關銷售工作將會繼續按原訂計劃推進。換言之，市建局暫未在揀樓或申請方面，響應鼓勵生育措施，但當局稱，日後會與政府商討，未來其他「首置」項目的申請資格和執行細節。

房屋局則表示，正籌備「家有初生優先選樓計劃」及「家有初生優先配屋計劃」，包括擬定計劃的具體細節、尋求房委會通過擬議計劃、改良資訊科技系統、修訂有關申請文件以及宣傳等。

當局又指，現已向房協提供兩項「家有初生」計劃的資料，在房委會通過兩項計劃後，將知會房協有關細節，讓對方考慮推展同類型計劃。

煥然懿居示範單位參觀的人士不多

未來幾年優先類別配額預料涉近萬伙

房委會為暫時唯一擬推出兩項「家有初生」計劃的機構，翻查房屋局公營房屋預測建屋量，預計未來五年，即2024/25至2028/29年度會落成的公營房屋中，合共有20個居屋項目仍未推售，撇除擬用作安置西環邨重建戶的加惠民道第一期外，相信餘下19個項目均有機會在未來幾年推售，涉2.47萬伙，包括鄰近港鐵宋皇臺站的啟德三個項目、藍田碧雲道兩個項目、樂富聯合道等。

新居屋2023

若房委會通過「家有初生優先選樓計劃」，未來每期推售的居屋將有40%，預留予可優先揀樓的類別，以未來五年合共約有2.47萬個居屋單位落成推算，合共有約9,880個單位，予有初生嬰兒的家庭與「家有長者」申請者競爭。

值得注意的是，政府消息人士指，優先類別申請者均可享「兩粒珠」，換言之，「家有初生」申請人在優先類別未能「中獎」，仍可再與一般家庭和單身申請者競爭。

房協和市建局暫未有計劃跟隨政府，推出鼓勵生育措施，身兼前市建局非執董、房委會資助房屋小組委員會委員的立法會議員陳家珮認為，政府在外界倡議多年後，才決定採納推出鼓勵生育措施的建議，尤其是房屋政策上協助有意生育的家庭，但相關措施仍是新嘗試，社會仍未有太多討論，房委會亦未擬訂相關細節，「始終呢個措施都係比較新穎，相信市建局同房協都會睇住房委會點樣推行，再因應實際執行成效考慮參考。」

她續指，當社會氣氛逐漸形成後，不論是公營機構，甚至是私人發展商亦會考慮參考政府的鼓勵生育措施。

另一房委會委員、公屋聯會總幹事招國偉亦表示，房協的資助房屋政策一般與政府方向相近，但仍會保留其銷售方式，過往亦未必會完全複製房委會的安排，可視乎日後房協的觀塘安達臣道項目，會否有新推銷售計劃。

他續指，市建局「煥然懿居第三座」申請數據顯示，其首置項目對單身人較具吸引力，相信與房委會的居屋有不同「客路」，故理解房屋局暫未有計劃建議市建局跟隨，而未來幾年仍未見有其他首置項目落成，相信相關機構日後會再審視情況。

對於外界認為《施政報告》的鼓勵生育措施聚焦在基層，被指是忽略中產家庭的需要，陳家珮認為，市建局和房協的首置盤提供的單位較少，影響的數目並不明顯，加上市建局的首置項目亦超額認購許多倍，相關機構亦要平衡單身和一般家庭的需要，「好難用房委會把尺去度佢哋」，但希望房協和市建局都可研究推出生育優惠。

居屋2023新一期收到只有17萬，超額認購僅約18倍，有指受樓巿巿況不明朗影響。房屋局局長何永賢在電台節目表示，本期居單位供應量多，基數比以往大，令超額倍數較少，形容情況較以往健康。

何永賢表示，自居屋1993年推售以來，超額認購數目平均約為16倍，形容以往超額數字過多是不正常狀態，現時只是數字調節至健康情況。她又相信本港未來10年的土地供應足夠，年輕人置業的機會會越來越多。

「如果居屋基數只有一千多個單位，一萬名申請人已經超標十倍，很快達到十多倍。這次供應的居屋基數大，有近9,200個單位，超額認購約18倍，只是在以往一個很不正常的狀態，慢慢健康了一點。當供應繼續增大，超額認購如果慢慢下調，可能是好事。」何永賢表示。

不考慮改變銷售機制

對有意見認為，居屋銷售期過長，導致定價不「貼市」，影響市民入市意慾，何永賢表明不考慮改變銷售機制：「如果縮短銷售期，那麼樓價升的時候，是否就應調高售價？市民來申請時，已做好打算儲了一筆錢，如果突然調高售價，會有班朋友失預算。」

然而，未來10年公屋供應會頭輕腳重，其中2023至24年度落成量特別少，只有1.3萬單位，認為要縮短公屋輪候時間，一定要盡快加入簡約公屋，有信心輪候時間能在2026至27年，縮短至4.5年。

何永賢指，發展簡約公屋的進展良好，首批推展進度十分理想，約過萬個單位的標書預計於9個月收到標書，年尾或明年初再向立法會申請第二次撥款。

就「港人首次置業」項目、荃灣油柑頭的地皮截標，只接獲1份標書，會否擔心有流標，何永賢指有關部門正審視文件，預計下周公布詳情。

二手居屋交投持續暢旺之際，二手私樓交投卻膠著。本日所錄的7宗二手居屋成交之中，更有3宗放盤時間於一個月之內。其中，鑽石山龍蟠苑有一伙未補價1房戶，放盤10日即獲承接之餘，更需蝕讓離場。世紀21富山(香港)地產聯席董事劉倩彤表示，單位為龍蟠苑A座高層13室，實用面積為340平方呎，單位為1房間隔，外望東面開揚景，新近以自由市場價428萬元成交，實用呎價為12,588元；比對於屋苑同座高一層的單位於去年以480萬元成交，一年跌價近11%。

據了解，單位原本於自由市場叫價470萬元放售，放盤僅10日，終大幅減價42萬元成交，減幅達9%。原業主於2017年以470萬元購入至今，持貨6年帳面蝕約42萬元，期間跌價約9%。

另外，南區連錄兩宗同類個案，屬今日所錄成交之中，表現最佳的區份。中原地產副分區營業經理吳敬彰表示，成交單位為香港仔嘉隆苑C座低層3室，實用面積401平方呎，採2房間隔，享海景。原業主於今年8月初於自由市場叫價530萬元放售，放盤不足一周，即以505萬元接手，減價25萬元，呎價約12,594元。

買家為家庭客，見單位間隔實用，附企理裝修，議價後感合適即拍板入市自用。原業主則於2011年6月以266萬元已補地價購入單位，持貨12年，是次賣出帳面賺239萬元，期內升值約90%。

此外，中原地產副分區營業經理郭詠媚表示，鴨脷洲悅海華庭1座中層D室，實用面積422平方呎，採2房間隔，享開揚景觀。業主8月於放盤，原本於自由市場叫價668萬元，最新以自由市場價640萬元易手，實用呎價15,166元。新買家為外區上車客，因準備結婚，見上址價格合適，遂購入單位自用。原業主則於1997年，以未補價173.3萬元一手購入單位，持貨26年，料扣除補地價後，仍大幅獲利離場。

天氣不似預期，新盤定價的確不似預期，連帶最新抽居屋的人數亦遠遠不及預期，新一期的居屋剛截止接受申請，今年申請人數卻遠低於預期，由於去年的居屋申請達27.8萬份，即使扣除「家有長者優先揀樓計劃」人士，會額外獲發一個籌號，去年的申請人數亦多達24.8萬人，距離2019年的30萬亦只是減少一成多，原先的預期申請居屋人數至少亦達20萬人以上，但今年只有約16.3萬份，竟較去年大減逾10萬份申請，確實是「大跌眼鏡」。

今年新居屋申請人數不似預期，主要原因是因為長實油塘新盤親海駅以震撼低價推出，被市場形容為私樓居屋價，難怪連立法會議員兼房委會資助房屋小組成員梁文廣亦不諱言，當私樓價錢亦貼近居屋價，「俾人感覺嚟緊買私樓或許會再平啲」，市民抽居屋的意欲自然大大減低。

再者以長實親海駅的收飛情況來看，抽新盤比申請居屋更加搶手，上星期推售的親海駅II，最終收逾3.8萬票，成為本港歷來收票最多新盤「票王」，按項目首輪銷售626伙計算，超額認購約60倍，相對於今期居屋的申請人數約16.3萬份申請計算，以今期居屋合共9154伙計算，超額倍數亦僅18倍而已，60人爭1個單位同18人爭1個單位，私樓新盤明顯較搶手。

首先今期的居屋定價是否吸引，按房委會的定價，今期居屋將以市價六二折發售，折扣率較去年的五一折為低，售價由149萬元至494萬元，平均呎價由6,280元至9,390元不等，當中售價最高為啟德的啟悅苑，平均呎價為9,390元，最平為元朗朗天苑，平均呎價為6,280元，換言之如果按現時市價計算，計算補地價後，啟悅苑的市價為達1.5萬元，而元朗朗天苑的市價則達1萬元，有關市價計算，居屋與現時私樓價格確實相當接近。

當然無人可以擁有後市的「水晶球」，究竟後市會升定會跌，確實無人可以肯定，但無可否認按現時的新盤定價來看，再跌的空間或許已相當細，始終以現時的市況來看，個別新盤甚或是個別二手盤的售價，已跌至一個相當吸引的水平，市場跌至低價便遇上相當承接力。

世紀21 Q動力總經理楊永健