綠置居 發佈的貼文

踏入2024年，房委會部署推出新一期綠置居2023，據指將推出長沙灣麗玥苑，涉及2359伙，最快今季接受申請。麗玥苑屬於市區綠置居盤，步行往港鐵長沙灣站及南昌站大約10至15分鐘。

長沙灣東京街西北九龍填海區一號地盤正興建三幢公營房屋，據了解，房委會將該屋苑作綠置居出售，命名為麗玥苑，涉及2,359個單位，今年首季推售。單位面積介乎介乎280至646平方呎（即26至60平方米）， 特大單位佔約3%，預計2027年落成。

房委會定以市價五二折出售，售價由154萬至461萬元，平均呎價6,470元。以借最高按揭95%計算，購買最低售價單位，首期7.7萬元便可上車（154萬元的5%）；今次最貴單位，也創了綠置居新高。

預計今年第三或第四季進行揀樓
根據深水埗區議會文件，屬「綠置居2023」的麗玥苑地盤西面與長沙灣蔬菜批發市場及蔬菜統營處優質蔬菜包裝中心相連，東面則十分開揚，面對深水埗公園及泳池。三座大廈中最南面的一座面對西九龍法院大樓，中至高層的單位或享有「罅隙海景」，但可能會受到西九龍走廊噪音影響。

據悉，「綠置居2023」將於本季（1至3月）開始接受申請，第二季內進行攪珠，楝樓則預計在第三或第四季進行，續採用現行選樓優先次序。有700個單位列作「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者配額，200個名額撥作一人申請者專屬。申請費用為270 元。

最細單位280平方呎　特大單位有77個
以實用面積計算，麗玥苑平均市值每平方呎為12,450元，以五二折的建議平均售價為6,470元。屋苑有77個（3%）實用面積646平方呎特大單位，348個（15%）面積452至614平方呎大單位，餘下為中型（317至425平方呎）及小型（280至313平方呎）單位，各佔約四成。該屋苑為按政府規定，單位面積不少於280平方呎後首個綠置居項目。

據了解，每個單位售價由154萬至461萬元，以借最高按揭95%計算，即首期7.7萬元便可上車，買樓王的首期也只需23萬元。

同期出售178個未售出或撻訂綠置居單位　最大479平方呎
另外，「綠置居2023」也會出售178個之前兩次未售出或撻訂後收回單位。當中馬鞍山錦鞍苑有107個單位，面積介乎184至280平方呎；鑽石山啟鑽苑有66個，面積介乎184至479平方呎；油塘高宏苑只有5個，面積介乎192至287平方呎。

此外，今次也會出售400個租置計劃回收單位，最快今年首季揀樓。截至去年11月，租置計劃未售出的單位定價介乎14萬至123萬元，折扣率為評定市值折減80%至85%。

長沙灣麗玥苑位置

地址：茶果嶺道及欣榮街交界

麗玥苑申請時間：
2024年第一季：接受申請
2024年第二季：攪珠
2024年下半年：揀樓
揀樓次序(參考上期綠置居):
受房委會已公布公屋清拆計劃影響的家庭申請者
參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者
其他家庭申請者
受房委會已公布公屋清拆計劃影響的一人申請者
一人申請者

麗玥苑申請資格：

• 房委會轄下公屋住戶
• 房協甲類出租屋邨的住戶
• 受房委會石籬中轉房屋第10及11座清拆計劃影響，並持有由房屋署發出有效《綠表資格證明書-祇適用於出售綠表置居計劃單位》的住戶
• 下列持有房屋署／市區重建局發出有效《綠表資格證明書》的人士：
  -- 通過詳細資格審查並獲核實為符合入住公屋資格的公屋申請者
  -- 獲核實符合「公務員公共房屋配額」或「為初級公務員提供一次過公共房屋特別編配」申請資格的人士
  -- 受政府清拆計劃或天災影響，並獲核實符合資格入住公屋的人士
  -- 離婚／分戶，並獲核實符合資格入住公屋的公屋住戶
  -- 持有房屋署簽發有效《保證書》並獲核實符合資格入住公屋的前公屋住戶
• 持有房屋署簽發有效《保證書》的房屋署屋宇事務助理職系人員
• 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者

麗玥苑申請方法及費用：

1. 費用約250元
2. 網上申請、親身遞交或郵寄
3. 按照過往「簡化綠表申請」安排，具有效資格的居屋綠表申請者，在申請居屋時可選擇保留申請參加緊接推出的下一個資助出售單位銷售計劃，無須重新遞交申請和繳付申請費

屋苑：長沙灣麗玥苑

• 實用面積：280至646平方呎
• 單位數目：2,021個
• 入伙時間：2027年
• 定價：市價52折
• 屋苑環境及配套：設有2至3層高購物及社福設施，鄰近西九龍裁判法院，距離長沙灣站及南昌站大約10至15分鐘步程。

麗玥苑轉售限制(以房委會最終公布為準):

• 年期(以首次轉讓契據簽署日期起計)：綠置居單位
• 首5年：業主須在居屋第二市場以不高於原價出售予房委會提名的綠表買家
• 第6至第15年：業主無補地價下，在居屋第二市場按自行定價出售
• 第15年之後：
• 業主無補地價下，在居屋第二市場按自行定價出售
• 可在繳付補價後於公開市場出售單位

麗玥苑按揭安排：

• 按揭成數：9成半
• 按揭年期：最長30年
• 按揭利息：一般為4.15厘

二手公屋成交｜二手樓市交投偏淡，有綠表公屋戶趁機入市撈筍貨。最近二手私樓交投靜局，不少業主增加議價空間吸客，當中亦有公屋戶趁機入市。中原地產青衣城第三分行高級資深分區營業經理黃淑賢表示，青衣長安邨本月錄得1宗成交，分行新近促成長安邨安江樓中層6室易手，單位實用面積443方呎，採兩房間隔，向東望內園景，早前未補地價第二市場叫價250萬元，近日減價22萬元，以228萬元易手，平均實用呎價5,147元，減幅約9%。

上月同呎戶無裝修 造價一樣

黃淑賢續指，長安邨上月亦錄得同呎數單位成交，造價同為228萬元，但該單位多年未翻新，但是次新成交單位內部乾淨企理，加上向東享園景，而新買家為外區公屋租戶，心儀屋苑交通及起居方便，覓盤一段時間，見上址具質素，業主亦肯減價，考慮不久便拍板承接。原業主則於1998年僅以約20萬元綠表價買入上址，自住25年轉售，帳面獲利約208萬元，單位期內升值逾10倍。

長安邨為青衣區大型公共屋邨，屬租置計劃旗下屋邨之一，鄰近有長發商場、青衣城等商場，距青衣港鐵站步程則約7分鐘。

特首林鄭月娥五年任期到尾聲，明年6月卸任，今早（30日）罕有舉行年終記招，以「回顧及展望」為題，在開場白大篇幅講述土地房屋。兩項涉及資助房屋政策的新猷，包括容許輪候公屋超過一年人士購買今期綠置居剩餘貨尾單位，計劃以先導形式推出，會視乎受歡迎程度，再作檢視。

另一項措施，是未來推售的資助房屋會收緊轉售限制，現時規定業主在兩年內不得以高於原價在第二市場轉售給合資格人士的年期，將由2年延長至5年；在公開市場經補地價後，自行議價出售的禁售期，就由10年延長至15年。

明年推售13,600伙資助房屋

林鄭預告，2022年將推售共8,900個居屋單位和4,700個綠置居單位，即合共提供13,600個資助出售單位，令本屆政府推出的資助房屋數目累達約38,300個，比上屆政府多出約4倍，她指有賴很多同事努力，亦明白市民熱切期盼安居。

居屋以51折出售　觀塘兩房售279萬元
「居屋2022」涉及7個屋苑，分布在港島、九龍、新界、約半數位處市區，單位面積選擇多。售價也受惠於2018年的新定價機制，即定價將與市價脫鈎，改以非業主住戶的家庭每月入息中位數為基礎的家庭負擔能力釐定。明年居屋將以五一折出售，是2014年復售以來最大折扣率。

林鄭舉例指，以觀塘安秀苑一個約400呎單位，只售279萬元，相比舊機制下383萬元，便宜了一百萬元，以9成按揭、25年還款期、約3%利息計算，首期27.9萬元，每月供款11,900元。

至於綠置居就會以四一折出售，折扣率高達59%，是2016年出售綠置居以來最高，單位售價最低為79萬元。以油塘高宏苑為例，約290呎單位，只售177萬元，相比舊機制則為260萬元。以9成半按揭，25年還款期、約3%利息計算，首期8.85萬元，每月供款8,000元，林鄭形容對於基層而言，是可以置業的機會。

轉售限制收緊：「用來住不是用來炒」

林鄭又指房屋是「用來住不是用來炒」，所以明年起推售的居屋和綠置居將收緊轉售限制，若以不高於原價在第二市場轉售，例如售予綠表買家，禁售期將由現時的2年延長至5年，即從第6年起，業主才可自行議價出售。至於補地價後在自由市場轉售，禁售期則由10年延長至15年。

另外今期綠置居，貨尾單位將開放予申請了公屋超過一年的人士購買，以先導形式推行。

21/22第四季賣地計劃　將引入限呎規定

林鄭透露，發展局將於2021-22第4季政府賣地計劃中，引入最低單位面積規定，新建住宅單位面積不可少於規定，詳情有待公布。

她又指自10月公布《2021年施政報告》以來，已檢視由發展局和運房局提交的10年建屋計劃，後5年期的首個工作季度報告（共涉及120個項目），當局已竭力壓縮建屋程序，希望可以加快，第一個報告已經提交。

壓縮建屋程序要靠法律精減，發展局將於明年第一季，向立法會提交檢視有關土地發展的法例，以及精簡程序的具體建議，涵蓋《城市規劃條例》、《收回土地條例》、《前濱及海床(填海工程)條例》、《環境影響評估條例》及《道路(工程、使用及補償)條例》。

林鄭指今年更勝上任之初：一國兩制回正軌

【12:33】被問到今年是否對比起2017年是一個更好的地方，林鄭形容「香港在2021是一個更好的地方」，因為回到「一國兩制」正軌，她強調不是不可提出反對聲音，但治港者要是愛國者，香港是個更安全的地方。

至於基本法23條立法，林鄭指20年沒有做，本屆政府會討論細節，由於立法有很多程序，不會樂觀到認為可以在任期完結前通過，因為有很多程序，如草擬法案、諮詢、立法會法案委員會、首二三讀。但很多立法會當選議員都表示會合作，未來會繼續爭取社會不同人士的支持。

民政局重組後　有精力審視地方行政及管理

【12:20】被問到如何處理區議會停擺，林鄭指，區議會自2020年1月上任有四年任期，但很多選出的區議員無論是犯法、辭職、未符合宣誓要求而離任，區議會「殘缺不全」是事實，如果再用區議會平台推行地區工作並不理想，其代表性大打折扣。她重申，明年6月30日前，政府都無能力舉行補選。

她提到政府改組的目的，將民政區重組，其中一個作用就是將騰出的精力，用檢視甚麼地方行政、地方管理會貼近市民要求，相信民政局會開始考慮。

【12:17】對於《立場新聞》被搜後停運，林鄭指一如既往不會評論執法工作，任何官員也不應評論，案件已進入司法程序。林鄭強調「唔係整頓反對派媒體工作」，指香港是法治社會，要維護法治及社會安寧。她重申「唔係針對某一立場嘅媒體，如果媒體行為涉嫌違法，我哋就採取行動。」

她指每一次發生類似事件，都有西方機構及媒體、外國政府在不了解香港法律之下，下達定論，強調「放人」的說法不正確，「講呢啲說法嘅人本身踐踏緊法治」。林鄭強調，受基本法保障的人權自由不是絕對，無人可以凌駕法律，反問「點解一啲自稱第四權嘅人就可凌駕法律？佢哋係咪唔會做錯嘢㗎呢？」

林鄭批評，有外國媒體不分是非黑白指執法「衝擊民主自由」，反駁指新聞自由、民主進程在基本法有清晰保障，不可以「新聞自由」去違法、成為保護罩。她又指，香港經濟發展同時會有矛盾，不等於市民就不會有其他的盼望，例如財富不均、政治爭拗等未有機會討論。她對未來的立法會有信心，希望日後可令市民有幸福感，留在香港可安居樂業。

被問到「煽動」的界線，林鄭指這是法律語言不可細講，相信法庭以前判決、日後也會有判決，視乎搜證、控辯雙方的證據。

競逐連任？林鄭：下屆特首做什麼都會尊重

【12:12】林鄭被問及連任意向時，指上周完成北京述職行程，今年可以親身赴京，感到很高興，總理、主席都對其工作表示充分肯定。至於下屆行政長官，要做什麼她都會尊重，但特區政府有些政策有相當延續性，任何一屆政府會將其放在施政重點內，如北部都會區。

記者其後多次問及連任問題，林鄭只是重申特首選舉明年3月27日舉行，提名期在1月開始，和現時仍有一段距離。

【11:54】林鄭表示，香港運動員在東京奥運會取得歷史性佳績：1金、2銀、3銅。在其後的東京殘奥會、第14屆全運會和全國殘疾人運動會共取得29面獎牌。政府破天荒斥資購入東京奥運會和東京殘奥會轉播權，供5個電視台播放逾3000小時賽事，全港市民免費收看，提升了體育熱情。林鄭指，中央非常支持體育發展，也同意由粤港澳三地共同承辦第15屆全運會，是香港首次参與舉辦全運會。另外，香港泳手何詩蓓創下短池200米自由泳世界紀錄；東京奥運內地健兒訪港、航天科學家訪港及月球土壤在港展出、香港學生與航天員「天地對話」等活動，都激勵人心。

改組政策局方案料3月出爐　下月12日立會交代細節

【11:53】林鄭形容，第六屆立法會在延長一年的任期内履職盡責，「拉布」、「點人頭的鐘聲」絕跡，議會效率顯著提升，一年内通過由政府提交的46條條例草案，比以往平均每年20條倍增，其中包括引人非本地培訓醫生、家居垃圾徵費、全面禁止電子煙等利民法案，都是以往爭拗多時。財務委員會在年内共批出超過了200億元撥款。行政長官亦同意由議員提出的兩條私人條例草案，私人條例草案已推過，展示了政府對立法會的尊重。

林鄭又指，應該可以在明年3月底前制定好改組政策局方案，明年1月12日首次立法會大會時會公布細節。

經濟正在復蘇　失業率下降至4.1%

【11:50】林鄭指今年本地經濟復蘇，與疫情受控有關，首3季GDQ上升7%，全年預計增加6.4％；失業率最新數字已由7.2％下降至4.1%，有企業甚至出現人手不足問題，預料2022年人力市場將面對挑戰；住宅物業方面，樓價有升幅但近月有所緩和，自8月高位有所回落。

她又提到，《全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案》為香港現代服務業帶來大量機遇，包括港交所在港推出MSC/中國A股指數的期貨合約，啟動「跨境理財通」和「債券通」，「南向通」，以及深圳市政府首次在港發債。政府將全力推進粵港大灣區建設，加強粤港、深港、港珠合作，與深圳共同推進。

任期內首次以記招形式總結年度工作

據了解，林鄭往年一般以Facebook帖文或拍片形式總結一年工作，今次是遙首度直接以記者會形式交代。

新一期綠置居明年下半年開售，涉及粉嶺清濤苑、油塘高宏苑及馬鞍山錦柏苑，共4,693伙。推出新盤以外，消息指，房委會擬將所有於綠置居2020/21剩餘的單位，以特快公屋編配計劃作平台，向申請公屋約一年或以上人士推售，即今年3月31日或之前登記申請公屋及符合其他資格的人士。

綠置居/高宏苑/清濤苑/錦柏苑

消息指，房委會擬於綠置居2020/21完成揀樓程序後，將所有剩餘未售出的單位，包括綠置居2019未售出單位，透過特快公屋編配計劃銷售。合資格申請者為申請公屋滿一年或以上、即其公屋申請登記日期需要為2021年3月31日或之前，並符合申請特快公屋編配計劃的其他申請條件。他們會獲房委會邀請，可以選擇編配公屋或購買未售出的綠置居單位。

貨尾單位售價維持推出時水平

消息指，揀樓次序將按照特快公屋編配計劃的程序，而售價則會維持於綠置居2020/21的水平。若申請者有意透過特快公屋編配計劃購買綠置居，需要繳交250元的申請費。而時間表則會按照一般特快公屋編配計劃，料於2022年第三季邀請申請，並與第四季揀樓。

柴灣蝶翠苑及青衣青富苑仍有逾500伙未賣出
根據資料，綠置居2019涉及柴灣蝶翠苑及青衣青富苑的未售出單位，並正於仍在揀樓的綠置居2020/21中推售，至12月21日仍有共525伙未賣出。

公屋聯會分析2014年起出售的居屋及其後推出的綠置居，超過200個未補價轉售個案，發現業主第三年起轉售，平均升值大約一倍，公屋聯會建議進一步收緊轉售限制。

公屋聯會分析房委會網站公布的第二巿場成交紀錄及多間地產代理網上數據，涉及包括青衣、沙田、元朗等11個居屋屋苑，連同黃大仙景泰苑及深水埗麗翠苑兩個綠置居屋苑，這批未補地價單位，平均溢價由大約四成至接近1.1倍，當中居屋單位平均升值253萬元，綠置居單位平均每間升值201萬元。

公屋聯會認為，炒賣資助出售房屋違背相關本意，建議房委會進一步收緊資助出售房屋的轉售限制，增至5年，並建議將資助出售房屋巿場與私人巿場作適當分隔，僅限合資格人士購買，形成「綠色居所第二巿場」。

【Now新聞台】新一期綠置居，鑽石山啟鑽苑今日起揀樓，以市價五折推售逾二千個單位，有市民認為地段及價錢不錯，亦有人指負擔不起，改為買入租置屋邨回收單位。

鑽石山啟鑽苑早上九時開始揀樓，首批準買家一早來到房委會位於觀塘的售樓處，他們主要都是受白田邨重建而影響的居民。有準買家認為，啟鑽苑價錢及地段都不錯，打算與家人同住。

綠置居申請者林先生：「可能我第一次揀樓，香港未超過一萬元一呎已經很好，香港樓一萬元一呎都頗貴。(地段方面？)交通都不錯，幾近荷里活廣場，幾近娛樂消遣。」

綠置居申請者湯先生：「幫父母揀樓，因為他們年紀大，看不了這麼多。很開心，但今次呎數小一點，比起旁邊居屋小一點。」

啟鑽苑以市價五折推售共2112個單位，實用面積介乎約184至481平方呎，折實售價約118萬至385萬元。

而上一期綠置居柴灣蝶翠苑及青衣青富苑合共500多個貨尾單位，及815個租置屋邨回收單位亦會在今次重售，大部分售價低於100萬。

綠置居申請者余先生：「吸引的地方是大，近五百呎，其實最理想是鑽石山、鳳德邨，但已經被人挑選完，沒有選擇，在重建戶已經排到最後一粒珠。」

公屋聯會估計，租置單位會較受歡迎。

啟鑽苑共有五座，其中兩座會撥作公屋，其餘三座是綠置居，預計2024年第一季入伙。

#要聞

上任特首梁振英先生於2015年的《施政報告》中，建議房委會選擇合適而興建中的公屋項目，以先導計劃形式出售單位予綠表人士。其後房委會於2016年推出「綠表置居先導計劃」，選取位於新蒲崗景泰苑約857個單位，以市價六折發售。

房委會剛售畢了今期居屋計劃的所有單位，預計稍後於10月期間，安排今期綠表置居計劃的申請者分批進行揀樓。回望一下綠置居先導計劃的景泰苑，根據房委會網站提供「居者有其屋計劃」第二市場的成交記錄資料，景泰苑最早於2019年9月便有簽訂臨時買賣合約的記錄，截至2021年9月，共記得32個成交記錄的資料。

筆者嘗試根據房委會的成交記錄，分析當中29個單位的轉售情況。在29個單位當中，於2019年共錄得3個單位的成交，其次於2020年共有10個，2021年則共有16個。單位的面積分佈包括：192-196平方呎單位共有8個，286-298平方呎單位共有12個，391-407平方呎單位共有5個，而485-494平方呎單位共有4個。綜合29個單位轉售後的售價，平均每間成交價約為361萬元，而房委會當時的每間單位平均定價約為175萬元，即轉售後每間平均帳面獲利高達186萬元，賺取金額約佔定價的一倍多。

而按不同面積的單位作分析，介乎192-196平方呎單位的平均帳面獲利為114萬元，286-298平方呎單位平均獲利178萬元，391-407平方呎單位平均獲利為248萬元，而485-494平方呎單位則平均獲利高達273萬元，是眾多單位類別中獲利最多的。雖然綠置居單位業主在第三至第五內，在「居二」市場中只可售予綠表人士，但似乎也是有價有市的。

還有一點可以留意的是，隨着樓齡的上升，轉售單位的數量有漸見增多的趨勢。在房委會一手發售單位至踏入居屋第二市場轉售的幾年間，便已有約4% 的單位轉售到「居二」市場，成交獲利價格也不菲。資助出售房屋是社會珍貴的資源，安居應是首要目標，在短期利用資助房屋作踏板，轉售圖利的情況必須要正視，不應助長炒風蔓延。

香港樓價持續攀升，在供應不足下，買家流入公營房屋市場，令公屋及居屋持續變成賺錢炒賣工具。

香港仔利東邨一個高層單位，實用面積490方呎單位，上月以452萬元（未補價）成交，實呎9,224元，創港島區內公屋未補價呎價新高，並為全港未補價公屋第二高。

據報，有關單位為東業樓高層04室，原業主2015年約52萬元未補價購入，持貨6年，帳面獲利400萬元或升值近7.7倍。

公營房屋製造富戶？

公屋原意讓有需要人士有基本住屋，但在租置計劃下，加上樓市單位供應又不足情況促使，出售公屋單位都可以大幅圖利。

居屋目的是幫助市民上車置業，而租置計劃、綠置居等容許公屋出售，幫助置業人士上車外，本意是希望公屋富戶騰出單位，令公屋轉給予有需要其他基層。

但為了給予誘因讓公營房屋內居民轉為業主，政府釋出非常優厚條件，吸引人入市。例如新一期綠置居以5折定價，以低價吸引買家。而首個綠置居項目新蒲崗景泰苑為例，去年錄多宗二手買賣，全部大賺離場。綠表客入市可以借足逾九成按揭，故當日買家首期只需10多萬元，已大賺逾百萬元，逾半賺幅達1倍。

白居二客搶高居屋價

另外，「白居二」市場方面，居屋本身買入價有六折，而著數唔少，除了免補地價入市外，如果樓齡20年以下，大部份銀行都會為「居二」買家提供9成按揭，25年還款期，以及不用通過壓測，令「居二客」更放心上車。

所以，近期居屋業主以高價出貨，大賺一筆，以天水圍「天頌苑」居屋為例可大賺數百萬元，白居二上車客在背後提供不少助力。

在樓市整體單位供應欠缺下，除了私樓出現破頂成交外，資金流入炒高居屋及公屋，公營房屋本身是提供基本住屋需求，但都淪為炒賣工具。

房屋署署長王天予於房委會會議中指出，即將發售的黃大仙鑽石山啟鑽苑約2100個單位，及「租者置其屋計劃」約800個回收單位，選樓程序預計可於10月展開，而根據之前公布，攪珠程序最快7月舉行。

究竟攪珠及揀樓程序有什麼要注意？哪類人可以優先揀樓？又有什麼轉讓限制？以下一一話你知。

今次除了綠置居啟鑽苑的2,112個單位，還有517個青衣青富苑及8個柴灣蝶翠苑單位，以及租置計劃收回重售的800個單位，租置公屋最平只需14萬元就可圓業主夢。以下為綠置居及租置計劃單位呎數、間隔、售價、位置，揀樓前可以先參考。

【綠置居2021／鑽石山啟鑽苑／租置回收公屋計劃／攪珠揀樓抽籤日期／房委會／綠表置居計劃／價錢／圖則平面圖】

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