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屯門公屋呎價跌至2435元！山景邨423呎單位$103萬成交
網友最新回應：
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市場上公屋戶入市個案有所增加。有屯門區公屋業主見孩子長大，希望以「樓換樓」換一間面積更大單位，故沽出手上公屋物業，以438萬元買入盈豐園三房戶。祥益地產高級分行經理黃文樂表示，是次成交單位為屯門盈豐園2座低層C室，實用面積513平方呎，屬三房兩廳間隔，單位新近以438萬元沽出，成交呎價為8,538元。據了解，原業主於1992年以約156萬元購入單位，是次轉手帳面獲利約高達282萬元。
1992年買入價僅156萬
新買家原為公屋業主，屬區內換樓客，原業主見孩子長大，希望以「樓換樓」換一間面積更大單位，故沽出手上公屋物業後，隨即開始不斷睇樓，比較區內多個物業後最終鎖定盈豐園三房。
原業主「升呢」做私樓業主之外，同時為了兩個孩子特別換入三房戶，以便孩子各自擁有自已的房間。
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香港樓價持續攀升，在供應不足下，買家流入公營房屋市場，令公屋及居屋持續變成賺錢炒賣工具。香港仔利東邨一個高層單位，實用面積490方呎單位，上月以452萬元（未補價）成交，實呎9,224元，創港島區內公屋未補價呎價新高，並為全港未補價公屋第二高。據報，有關單位為東業樓高層04室，原業主2015年約52萬元未補價購入，持貨6年，帳面獲利400萬元或升值近7.7倍。
公營房屋製造富戶？
公屋原意讓有需要人士有基本住屋，但在租置計劃下，加上樓市單位供應又不足情況促使，出售公屋單位都可以大幅圖利。
居屋目的是幫助市民上車置業，而租置計劃、綠置居等容許公屋出售，幫助置業人士上車外，本意是希望公屋富戶騰出單位，令公屋轉給予有需要其他基層。
但為了給予誘因讓公營房屋內居民轉為業主，政府釋出非常優厚條件，吸引人入市。例如新一期綠置居以5折定價，以低價吸引買家。而首個綠置居項目新蒲崗景泰苑為例，去年錄多宗二手買賣，全部大賺離場。綠表客入市可以借足逾九成按揭，故當日買家首期只需10多萬元，已大賺逾百萬元，逾半賺幅達1倍。
白居二客搶高居屋價
另外，「白居二」市場方面，居屋本身買入價有六折，而著數唔少，除了免補地價入市外，如果樓齡20年以下，大部份銀行都會為「居二」買家提供9成按揭，25年還款期，以及不用通過壓測，令「居二客」更放心上車。
所以，近期居屋業主以高價出貨，大賺一筆，以天水圍「天頌苑」居屋為例可大賺數百萬元，白居二上車客在背後提供不少助力。
在樓市整體單位供應欠缺下，除了私樓出現破頂成交外，資金流入炒高居屋及公屋，公營房屋本身是提供基本住屋需求，但都淪為炒賣工具。
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美聯梁浩文表示，屯門公屋山景邨1座低層17室，實用面積約423方呎，開放式間隔，以約103萬港元售出，呎價約2,435元，呎價為屋邨約5個月低位。
據悉，原業主於2007年4月以約16.1萬元，現沽貨帳面獲利約86.9萬元，升值約5.4倍。
山景邨（英語：Shan King Estate）是香港屯門區的第8個公共屋邨，位於香港新界屯門新市鎮西部、青山東麓，原址是河田村及農地，於1983年3月1日起入伙，已於2004年8月納入租者置其屋計劃，由置佳物業服務有限公司負責屋邨管理。單位總數達到8644伙，是全港39條租置計劃屋邨中提供最多單位的屋邨，唯出售率僅有54.3%，是出售率最低的租置屋邨。
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二手樓跌勢難以估計，市場再傳出「超低價」成交。市場消息透露，深井海韻花園5座一個中層單位，實用面積約681方呎，套三房間隔，最近叫價僅約500餘萬港元，市傳僅以408萬元成交，呎價約5,991元，較同類型單位2013年成交價更低。事實上，同座較高層的同室單位，於2021年最高曾以690萬元登記轉售，市傳成交價比高位大跌近41%。而兩間大型銀行對上址網上估價，介乎約483萬至509萬元，成交價低約15.5至19.8%。
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青衣區錄2024年首宗公屋成交，長安邨一個1房以205萬元沽出（已補地價），減價25萬元。據悉，市場甚少公屋自由市場成交。美聯物業青衣機鐵站2分行高級分區營業經理蘇順華指出，長安邨安湖樓中層4室望海景，實用面積225平方呎，1房間隔，去年6月放盤，叫價230萬元（已補地價），現以205萬元沽出，減價25萬元，呎價9,111元。新買家為區內分支客。由於單位已補地價，單位可最高按9成，最長30年期，換言之1成首期即20.5萬元，便可做業主。
原業主於1998年11月以9.1萬元（未補地價）購入，即使補地價後，仍獲利甚豐。據悉，2023年共46宗公屋成交，其中2宗屬自由市場。從單位相片可見，內籠具空間感，裝修已多年。
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90後香港女生如何26歲買上900萬40平房子？
90後的珠寶設計師女生，身兼數職，如何26歲就已經買上900萬的房子？ @Janiis紫嫣從買樓花到裝修，差幾個月就3年了
我覺得自己真是先苦後甜的典範，
有點感動，裝修完全是我喜歡的輕奢風，
滿滿的玫瑰金金屬邊、雲石等等…
跟設計公司溝通整體都是順利的，
很多事情都不用自己麻煩～～
還有還有，房間才是我的最愛，
住進這麼美好的房子，
真的要好好當個精緻女孩子
遲些再分享去甲醛、軟裝部份
買房記｜從89呎的劏房到擁有自己小家
從16年到18年住了兩年劏房，
那時候還是跟女生朋友合租的，
記得很清楚 每月租金是$3400，
住不夠一年，她都忍受不了搬走了，
我獨自再住一年，那時候 我的格言是：
「要做一個能屈能伸的人。」
身邊一些所謂的閨密在背後議論，
說 不知道我還要住劏房住到何年何月，
她們都租比較高級的地段 每月租金2萬以上，
我心中想著 每個人都可以選擇自己的路吧，
像我喜歡吃便宜街頭小吃，
租住貴的地方讓我會壓力很大，
數口很精但很捨得買貴東西 等。
我心中挺謝謝她們的，沒有她們的那些話
我不會知道我很想要屬於自己的家，
屬於我自己的避風港，
等了兩年收房，因為是樓花的關係
中間兩次差一點點房貸不了，
差點沒了一百多的首期，
最後還是感謝老天爺的關照，
愈努力 愈幸運是真的 現在的我很幸福～買房買車創業，好像都是人生里程碑，
不跟別人拼爹娘，只跟別人拼努力 拼聰明，
一步步走出屬於我自己的路 記錄一下
Instagram: janiisty
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單位位於入伙約5年的單幢半新盤西營盤瑧蓺，高層J室，實用221方呎，開放式間隔，據悉單位為鳳凰樓層，享市景及部分煙花海景，昨天舉行的環亞拍賣，以底價410萬元開價拍賣，單位獲3組買家競投，原本每口價20萬元，後改至每口價10萬元，經五口價後，以490萬元成交，實呎22,172元。原業主於2018年10月於1025.2萬元一手買入單位，當時呎價高達46,389元，創全港一手納米新樓最高呎價紀錄，紀錄保持至今。
近年樓價下跌，早年高位買入備受追捧的納米樓驚現大幅貶值個案，當年西營盤瑧蓺一個開放式創全港納米樓最高呎價紀錄，惟最近蝕52%沽出，料房為近年蝕讓最多的住宅個案，同類型單位大幅折讓，代理指瑧蓺部份業主：「大量求死」，為求沽出單位不惜大幅劈價。
單位近月淪為銀主盤，現成交價較當年大減535.2萬元。原業主為內地背景人士，當時透過公司名義買入單位，須繳付相當於樓價三成辣稅，即約307.56萬元，而發展商則代付最高15%辣稅即153.78萬元。區內代理透露，原業主去年曾以680萬元放售上址，亦曾放租，但未獲承租，單位一直未有人入住。
現時瑧蓺有35個放盤，大部份均為蝕讓放售，最平入場單位位於中層，實用面積222方呎，叫價560萬元。翻查一手成交紀錄，單位於2017年12月以約680萬元買入，叫價低於買入價約120萬元。
有代理表示，形容現時部份瑧蓺業主：「大量求死」，他指出：「其實瑧蓺唔少開放式單位都正在減價放售，主要都係想換樓，所以減價沽，不過就冇最近成交呢個單位減得咁誇張。但近期租務飆升，個別業主就頂到。」
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早前有內地網紅拍片參觀一名居港朋友價值1800萬的將軍澳3房單位，更公開了其內部環境，貴得離地的價錢卻只換來有限住屋空間，不少內地網民驚嘆：「香港住太壓抑了」、「悲哀」、「來香港玩玩好了」香港地寸金尺土，樓價貴絕全球，更連續13年蟬聯全球樓價最難負擔城市首名，即使是中產階級，要擁有一個舒適闊落的安樂窩也絕非容易。
在香港1800W的房子長什麼樣？
早前有小紅書網紅上載了一段介紹將軍澳大屋的影片，他到訪香港朋友的房屋，表示其好友為標準的中產人士，於中環從事金融業，月入10萬有車有樓，他所介紹的單位位於將軍澳，離中環約40分鐘車程，實用面積約86平方米(約925呎)，擁有三房兩廁所加一間工人房，據指屋主於6、7年前以1300萬購入該單位，當時付了800萬首期後，仍要月供3萬，片中直言該單位一點也不便宜，在香港若沒有足夠首期及穩定每月10萬以上的收入，根本難以供樓費用。不過片主又指出香港樓市上升趨勢穩定，目前該單位已升值500萬，即使買來放租，每月也可收回3.5萬，投資回報率算不錯。
工人房只是剛好夠放一張床
片中可見，單位樓底目測約4米高，大廳掛有吊燈，採用落地玻璃窗，並設有露台，望樓景為主，而廁所則是乾濕分離設計，有一個浴虹，而且單位配備完善，嵌入式雪櫃、洗衣機、煮食爐等均由開發商提供，屋內三間房間隔算舒適合理，唯獨工人房空間狹窄，裡面只能站一個人，要關門後把收納板放下來，才可變成睡床，同時房內有一個廁所，僅設一個企位及馬桶，幾乎沒有多餘空間可移動，其洗手盤更只有一個手掌大小，其環境狹窄又雜亂，很難想像要居住在此長期生活。不過片主又稱他的友人與菲傭現時已搬到另一間125平方米(約1346呎)的豪宅居住，而片中介紹的大屋則是他友人的姐姐與兒子同住。
網民嘆香港居住環境令人壓抑
影片曝光後引起內地網民廣泛討論，該貼文至今獲得1.2萬讚好及1800多個留言。更有人表示同樣的價錢在內地已買到多間房子。同時亦有人認為香港樓只適合投資炒賣，根本不宜自住：「買來投資可以，住就算了」。不少人直指香港樓價貴得離譜，但居住環境卻令人壓抑「好室息，沒有生在香港真是萬幸」、「居住條件太差」、「我寧願住農村大房子」、「絕不去香港，這房子我住得出情緒病」
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埔比華利山別墅一幢近2,000平方呎的洋房淪為銀主盤，新近委託拍賣行推出，開價1,480萬元。以該洋房開價計算，呎價僅約7,781元，較近期同區居屋成交還要平。
市場銀主盤數量持續上升，大據忠誠拍賣行資料顯示，是次拍賣為大埔比華利山別墅湖景道洋房135號屋連兩個車位，洋房實用面積1,902平方呎，設有天台，景觀可望大埔慈山寺方向，亦可望山景以及部份海景，單位新近以開價1,480萬元推出拍賣，平均呎價為7,781元，據知單位屬銀主盤。
↓比華利山別墅湖景道洋房135號屋↓
2008年買入價2330萬
據資料顯示，上述單位由公司持有，於2008年以2,330.6萬元買入後二線銀行進行樓宇按揭，直至2017年轉按至傳統銀行，惟最終淪為銀主盤。
較同類洋房呎價平19%
參考同類成交單位屬湖景道洋房121號屋，實用面積1,902平方呎，於去年9月以1,820萬元沽出，價呎為9,569元，以是次開拍呎價計，該單位較同類平約19%。另外，參考大埔居屋頌雅苑新近一伙實用面積485平方呎三房單位，於自由市場以456.8萬元沽，呎價9,419元。換言之，是次開拍洋房呎價較近期同區居屋成交還要平。
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香港樓市告急！市場住屋需求未能撐起樓價，用家主導的居屋未補價第二市場續錄低價買賣，馬鞍山富寶花園三房做價險守「3球」，為同類戶型今年最低價個案。
世紀21奇豐莊瑞生表示，上述成交為6座低層G室，實用面積約592方呎，享內園景，一個月前以約325萬元放盤，最後減價約17萬元，成交價約308萬元，呎價約5,203元，屬屋苑今年呎價低位。
富誠地產李志揚表示，黃大仙公屋東頭邨泰東樓低層9室，實用面積約465方呎，兩房設計，上月初於第二市場以265萬元放售，最後減至255萬元獲同區綠表客承接，呎價約5,484元。單位2009年6月購入價僅約22萬元，至今升值約10.6倍。
華明邨兩百萬有找
至於粉嶺公屋華明邨亦兩百萬有找。市場消息稱，該屋邨康明樓低層12室，實用面積約443方呎，屬兩房間隔，以約190萬元未補價售出，呎價約4,289元。
黃大仙公屋未補價售255萬
未補價第二市場公屋業主都減價出貨。富誠地產李志揚表示，黃大仙東頭邨泰東樓低層9室，實用面積約465方呎，為兩房間隔，8月初於第二市場以265萬元放售，議價後售255萬元，呎價約5,484元。
據了解，新買家為同區綠表客，約半年前已在該區睇樓，至近日樓價回調加快入市。原業主於2009年6月僅以22萬元購入，持有單位約14年轉手，帳面獲利約233萬元，升價約10.6倍。
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香港樓價高企一般人買樓亦難以Full Pay一筆過付清樓價，所以申請按揭買樓是買樓前需準備的事情之一。而在購買私人樓宇時，都必須通過「壓力測試」，但到底「壓力測試」是甚麼？而「壓力測試」是如何計算？本文為你一一解答，助你了解「壓力測試」！
壓力測試
銀行承造按揭時，我們總聽到「壓力測試」及「供款佔入息比率」等詞彙。對樓市認識不深的置業初哥，可能會摸不著頭腦。實情這是申請按揭時，銀行對於申請人批核準則。2008年金融海嘯後，本港樓市隨全球量化寬鬆政策下而產生泡沫問題，金管局為防泡沫過熱，推出了逆周期措施，「壓力測試」就是其中之一。但究竟誰人要通過「壓力測試」? 「壓力測試」受制於什麼因素影響? 一旦未能通過「壓力測試」，透過擔保人協助又是否可行做法? 本文嘗試作出深入剖析。恒生銀行按揭計算機：可負擔貸款額計算機
https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-calculators/affordable-loan-amount-calculator/中原按揭供樓按揭計算機：壓力測試計法
壓力測試是甚麼？
https://www.centamortgage.com/tool/mortgage-calculator「壓力測試」是金管局於2010年要求銀行實施的一項措施，目的是確保按揭借款人有足夠財務能力，即使應付按息上升，仍能繼續還款，從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。
壓力測試計算方法
以$100萬貸款為例子，以按揭息率2.875厘，按揭年期為30年計算，每月需供款$3,951， 供款佔收入不多於一半去計算，每月收入有$7,902則能成功通過第一關。
但要通過「壓力測試」，則需要將每月供款上鹹2厘，月供變為$4,149，供款佔入息不多於6成，月入需要有$8,820才過到第二關。
貸款額$100萬 按揭息率2.875厘 按揭年期30年 每月供款$4,149 供款佔入息(入息要求)$8,298
($8,298元 X 50% = $4,149) 壓力測試下供款 $5,292 壓力測試(入息要求)$8,820
($8,820 X 60% = $5,292) 壓力測試月入所需對照表以最長供年期下，所需月入如下：
貸款額($) 所需月入($)
貸款額$100萬，所需月入$8,820 貸款額$200萬，所需月入$17,640 貸款額$300萬，所需月入$26,460 貸款額$400萬，所需月入$35,280 貸款額$500萬，所需月入$44,100 貸款額$600萬，所需月入$52,920 貸款額$700萬，所需月入$61,740 貸款額$800萬，所需月入$70,560 貸款額$900萬，所需月入$79,380 貸款額$1,000萬，所需月入88,200
壓力測試在甚麼情況下需要做？
在2019年前，所有人如想購買物業的按揭借款人，都必須接受「壓力測試」。但在2019年的施政報告中，政府正式撒銷首置業人士的壓力測試要求，首置業人士只需通過入息要求，就能成功置業。但不代表所有銀行內部都不會執行壓力測試計算，較為保守的銀行可能依然會先衡量申請人是否能通過壓力測試才批出按揭貸款。而非首置業人士或已有其他按揭在身之人士，則需要繼續接受「壓力測試」。
相信不少人都存疑，到底申請居屋按揭需要進行壓力測試嗎？申請居屋按揭人士都有政府作為擔保人，所以銀行在審批居屋按揭時都會較寛鬆，大部分居屋按揭都毋須接受壓力測試。
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清水灣傲瀧再錄蝕讓，原業主於2018年11月以2,146萬元購入，持貨近5年帳面虧蝕646萬元，期內貶值約30%。
世紀21奇豐廖振雄表示，單位為15座低層D室，實用面積約1,183方呎，三房一套間隔，望內園景，叫價1,680萬港元，終以1,500萬元成交，呎價約12,680元。
傲瀧 屋苑資料
傲瀧位於清水灣清水灣道663號（中原樓市片區：清水灣）。發展商為新世界。入伙日期由09/2016開始。傲瀧共有27座，提供680個單位。傲瀧的實用面積由409呎至3,381呎。小學校網為95。中學校網為西貢區。
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屯門樓價｜二手市場疲弱，樓價大挫。屯門區知名上車樂園置樂三寶近日錄得低價成交，其中麗寳大廈一伙兩房單位以235萬元易手，呎價跌穿9,873元。
屯門「置樂三寶」包括三幢單幢樓麗寶大廈、利寶大廈及萬寶大廈，為上車熱點，3幢大廈各提供細面積單位，實用面積介乎234至279平方呎。
祥益執行董事盤嘉茵表示，上述單位為麗寳大廈低層D室，實用面積238平方呎，屬兩房間隔。據了解，原業主於8月頭叫價242萬元，一放盤即獲新買家接洽，最終議價235萬元成交，呎價9,873元。代理透露，新買家為年輕人，工作數年後儲蓄到一筆首期即尋找機會上車。最後獲銀行批出高成數8成的按揭購入上述單位，首期約47萬元。
原業主於2013年8月以180萬買入單位，是次以235萬元成交，帳賺55萬，單位10年升值30.5%。翻查資料，大廈兩三年前為樓價高位，呎價曾高達14,000元。是次成交價比當年高位跌29%。
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已補地價華貴邨公屋｜是次拍賣售出物業涉及成交金額共逾1,900萬港元，當中包括港島南區香港仔公屋華貴邨華賢樓中低層3室，屬法院令物業，已補價自由市場開價168萬元，獲兩組買家出價爭購，最終以190萬元售出，較開價高22萬元或約13%，以單位實用面積約208方呎計算，呎價約9,135元。
據了解，華貴邨迷你戶放盤寥寥可數，亦鮮有錄得自由市場成交，資料顯示，今年3月華禮樓高層5室，實用面積約385方呎，以316萬元未補價沽出，呎價約8,208元。
堅尼地城南昌大廈高層B室業主盤，實用面積約335方呎，開拍價430萬元，亦獲兩組買家競逐，最後以470萬元沽出，呎價約14,030元。該物業坐落山道，鄰近港鐵香港大學站。
同場亦售出區內又一村花圃別墅雙號車位，推拍價48萬元，被搶高24萬元或約五成，以72萬元賣出，料買家購入作投資用途。
至於拍賣前則賣出旺角黑布街9至23號低層13室連租約單位，成交價約410萬元，以單位實用面積約623方呎計算，呎價約6,581元。
另一項為九龍塘畢架山花園1期5座地下連花園單位及地庫一層雙號車位，單位實用面積約1,035方呎，擁前後花園面積約819方呎，以開價1,180萬元拍出，呎價約11,401元。該單位銀行估價約1,550萬元，最新成交價低約370萬元或約23.9%。
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半新盤繼續蝕賣，大埔天鑽三房單位，去年3月放盤，累劈305萬元，終以845萬元沽出，約4年帳面蝕讓約92萬元，期內貶值約9.8%。
九龍區
中原許永生表示，長沙灣泓景臺8座低層A室，實用面積約477方呎，兩房間隔，開價728萬元，降價45萬元，以683萬元易手，呎價約14,319元，售價跌穿700萬元，創屋苑同類型兩房戶今年新低。
中原王秉義指，奧運站維港灣2座高層B室，實用面積約654方呎，套三房間隔，最初開價1,250萬元，現累減162萬元或約13%，以1,088萬元成交，呎價約16,636元，新買家為外區客。
世紀21富山黃澤龍表示，樂富居屋富強苑E座高層9室，實用面積約645方呎，三房設計，未補價第二市場以598萬元成交，呎價約9,271元，單位業主放盤達一年，累減82萬成交，減幅約12%。
香港置業余栢稱，藍田滙景花園1座高層F室，實用面積約612方呎，三房間隔，望內園景，獲新盤回流客以860萬元承接，呎價約14,052元，原業主2013年以695萬元購入，帳面獲利約165萬元。
新界區中原楊頌堯稱，大埔天鑽8座高層D室，實用面積約630方呎，三房間隔，去年3月放盤時開價約1150元，議價後以845萬元沽出，呎價約13,413元，新買家為同區換樓客，持貨約4年帳面蝕讓約92萬元，或貶值約9.8%。
利嘉閣黃嘉仁表示，將軍澳日出康城晉海II的3B座高層C室，實用面積約490方呎，兩房間隔，新買家為換樓客，原業主開價780萬元，累減25萬元，以755萬元易手，呎價約15,408元，約5年帳面虧損189萬元，樓價跌幅達約20%。
利嘉閣鄭啟聰指，將軍澳海悅豪園2座低層D室，實用面積約432方呎，兩房間隔，外區上車客睇樓一次即洽購，2月放盤，累減約75萬元，以645萬元成交，呎價約14,931元，原業主持貨不足6年帳賺約7萬元，料蝕使費。
世紀21奇豐鄭達昌表示，馬鞍山迎海1座高層F室，實用面積約510方呎，一房連儲物室間隔，享園景及海景，叫價850萬元，放盤4個月，累減35萬元，以815萬元成交，呎價約15,980元，約3年帳面貶值約1%。
世紀21奇豐蔡蓓指，馬鞍山中心1座低層C室，實用面積約364方呎，兩房間隔，放盤兩個月，叫價650萬元，成交價630萬元，呎價約17,308元，原業主於2006年3月以162萬元買入，持貨約17年帳面獲利468萬元。
利嘉閣郭建民稱，大圍盛薈2座南翼高層A室，實用面積約741方呎，套三房連儲物室間隔，以1,198萬元易手，呎價約16,167元，原業主2011年以790.3萬元買入，帳面獲利407.7萬元。
中原溫志樑表示，沙田翠湖花園A座中層4室，實用面積約1,112方呎，套三間隔，開價約1,490萬元，議價後以1,360萬元沽出，呎價約12,230元，新買家為區內換樓客。
美聯吳偉文指，粉嶺碧湖花園7座極高層單位，實用面積約400方呎，兩房間隔，早前以510萬元放售，獲區內用家議價45萬元，以465萬元承接，呎價約11,625元。
中原區國健表示，上水名都2座中層E室，實用面積約401方呎，兩房間隔，開價約500萬元，經議價後以470萬元獲承接，呎價約11,721元，新買家為上車客。
祥益林家倫指，天水圍嘉湖山莊美湖居2座低層A室，實用面積約629方呎，套三房間隔，外區客議價後獲減價20萬元，決定以510萬元購入上址自住，呎價約8,108元。
天置物業胡永楷稱，屯門豫豐花園12座連天台戶，實用面積約361方呎，連約223方呎天台，兩房改一房，以443萬元沽出，呎價約12,271元，低估價約3.5%，新買家為區內客。
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香港樓市崩潰，豪宅、上車盤，以至居屋都掀起「掟貨」潮！西區寶翠園兩房單位，劈至1,850萬元蝕本價售出，急沽貨原業主另需付約185萬元辣招稅。居屋王鰂魚涌康山花園三房單位，市傳於已補價自由市場僅售675萬元，低銀行估價近23%。
美聯楊宜貞表示，寶翠園3座高層G室，實用面積約755方呎，原業主離港工作，遂急沽單位，開價1,930萬元放盤，減價80萬元獲同區用家買入換樓，呎價約24,503元。單位於2021年10月以約1,900萬元購入，不足兩年帳面蝕約50萬元，並須繳付約10%額外印花稅。
偉華售402萬 返8年前
資助房屋價格向下。市場消息透露，康山花園頂層單位，實用面積約592方呎，市傳自由市場成交呎價約11,402元。由於單位樓層沒有電梯直達，故成交價較市價低，而該成交價比上址逾10年前的購入價，帳面升值不足4%。
資料顯示，大型銀行對上址網上估值達875萬元。而過往該盤三房單位做價曾逾千萬元，即使最近連地價成交，做價仍介乎735萬至835萬元，未補價第二市場則約627萬至650萬元，貼近是次已補價成交。
上車盤減幅最顯著，長線投資者亦趁勢勁劈出貨。美聯陳國良指出，沙田偉華中心3座低層C室兩房戶，實用面積約308方呎，去年暑假連租約以560萬元放售，最近交吉減至420萬元，吸引上車客排隊睇樓，單位最終以402萬元售，累減158萬元，呎價約13,052元，做價重返項目約8年前水平。
淘大持5年帳輸43萬
樓價恐進一步下挫，有更多業主都不惜蝕讓套現。中原范鎮培指，牛頭角淘大花園B座低層4室，實用面積約375方呎，減70萬元，議價後售510萬元，呎價約13,600元，原業主於2018年以553萬元購入，持貨約5年帳面虧蝕43萬元。
該行王勤學續稱，發展商接連劈價推盤，元朗二手交投淡靜，同區朗屏8號3座低層E室一房戶，減價18萬元，以542萬元沽出，呎價約14,609元，約4年帳面貶值約7.4%。同區YOHO Town的3座高層F室，亦以608.8萬元沽，呎價約15,491元，較上月同類戶型單位跌價約9.5%。
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開放式納米單位入場門檻低，在樓價最高峰時，市民為求上車亦曾受追捧，隨着樓按放寬，買樓所需首期下降，準買家意向入市面積較大單位。根據利嘉閣資料，2022年期間全港實用面積250方呎或以下住宅單位，全年錄約868宗二手買賣登記，按年跌約43%。而今年截至5月中為止，該類單位只錄346宗登記，比去年同期仍少4宗。
本港樓市自高峰回落，加上政府放寬樓按後，用家「買大唔買細」，納米戶需求大減，據統計，實用面積250方呎或以下住宅，去年成交量創至少10年新低，同時，今年註冊成交的同類單位部分轉售蝕幅高逾三成，其中，西營盤瑧蓺及翰林峰兩個半新盤年內暫錄登記成交，全都要帳蝕離場，現時市場主打該類單位的主要項目有約900個放盤，不少以蝕本價放售。
缺乏交投量推動，近年迷你戶身價大跌。據該行資料，上述類型物業已知購入價及撇除除名或同姓氏轉讓後，今年錄約255宗二手登記，當中90宗屬帳面貶值，所佔比例達約35%。事實上，有地產代理行樓價指數反映，主要二手屋苑樓價由高位回落最多約18%，但過去約半年轉手的迷你單位，樓價跌幅遠超整體樓市。
部分成交個案更跌穿十年前價位，其中，佐敦珀．軒一個實用面積約229方呎單位，5月時以430萬元登記轉手，比2013年購入價帳面再低約21%。
即使公屋單位，如大埔太和邨實用約217方呎單位，未補價第二市場售103萬元，約5年帳面貶值逾31%。區內代理又指，同屋邨亨和樓一個低層單位，實用面積約234方呎，收租業主沽貨離場，已補價自由市場售248萬元，5年帳蝕90萬元，樓價跌幅逾26%。
此外，本網統計12個以細單位供應為主，今年內亦錄買賣登記的半新盤，現時合共有約900個放盤。屯門掃管笏恆大．珺瓏灣早前錄樓價低於「3球」二手轉讓，約3年跌價逾26%。代理透露，屋苑現有至少100個買賣放盤，部分辣招期仍未屆滿，放售價330萬元起，比3年前買入價帳面低近13%，不過，二手市場查詢並不活躍。而元朗尚悅．嶺年內成交較多，至少錄14宗買賣登記，只有兩宗賺幅不足1%個案，其餘都低於購入價，項目現有逾90個放盤。
當中紅磡環海．東岸佔145個，叫價由370萬元起，其中，實用面積約194方呎納米單位，原業主2019年中二手購入，現開價較購入價低近14%。其次，西營盤翰林峰亦有120個放盤，實用面積195方呎單位，最低叫價540萬元，該盤今年登記全數帳面貶值。
同區瑧蓺今年登記亦全部帳面蝕讓，包括實用面積約216方呎單位，僅以450萬元登記轉手，約5年帳面跌價逾36%。代理指，該盤現時有約60個買賣盤，入場放盤實用面積約222方呎，開價570萬元，較2017年購入價帳面低近110萬元，貶值約16.1%。
原文網址：納米私樓公屋全線淪陷 佐敦細戶揸十年竟貶值21% | on.cc東網 | 產經 https://hk.on.cc/hk/bkn/cnt/finance/20230528/bkn-20230528214437935-0528_00842_001.html
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隨着社會復常今年首季二手樓價指數回升約7%，未補地價公屋單位造價跟隨回升。市場消息透露，香港仔華貴邨華禮樓 (1座)高層5室，實用面積385平方呎，現為2房間隔，從代理提供照片顯示，單位裝修尚算企理，最大賣點是睡房可望開揚海景，屬於優質單位。原業主原本叫價318萬元放盤，輕微議價後以316萬元（未補地價）易手，呎價約8208元，屬屋苑2018年9月以來約5年高位。
區內代理透露，原業主於2015年以210萬元購入單位，持貨約8年帳面獲利106萬元離場。又謂業主去年底已經移外國，日前專誠回港賣樓，由於華貴邨沒有同類海景單位放盤，故放盤不久便成功沽出。
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曾多次刷新公屋王紀錄的鑽石山鳳德邨已今非昔比，最新一個兩房單位放盤足足7個月，即使近期樓市氣氛轉好，單位仍要累減98萬元才可成功出售。
富誠地產李志浩表示，單位位於紫鳳樓高層18室，實用面積445方呎，兩房間隔，單位裝修殘舊，向東北望市景，業主於去年9月以328萬元於居二市場放售，最近將叫價減至255萬元，最終以綠表價230萬元成交，實用呎價5,168元。
原業主於1998年8月以25萬元買入，持貨25年，今次成交賬面賺205萬元。
將軍澳慧安園累減110萬甩手近日樓市氣氛稍為回穩，世紀21物業(將軍澳)魏仕良表示，將軍澳慧安園錄得成交，單位位於2座高層B室，實用面積578方呎，望寶翠公園開揚景。
業主於去年三月放盤，當時叫價800萬元，近日調整至730萬元，最終以690萬元成交，實用面積呎價11,938元，累減110萬元。
代理補充，原業主於1995年10月以300萬買入單位，持貨28年，賬面賺390萬元。
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網上有討論區一直都稱「公屋仔=人生羸家」，主要原因是香港高昂的樓價，令到不少人對於「上車」的願望愈走愈遠，因此不少人都認為住公屋已經解決了在香港居住的重大問題。但有網民在網上發文，題為「買公屋係咪有D伏」，帖文引起網民的討論。
帖文一出後，不少網民都提醒樓主「限米煮限飯」不要嫌棄太多，「五百呎才百多萬，私人樓一定做不到。買了之後，起碼是擁有一間自己名下的物業。」、「就算讓樓主抽到新居屋，但樓主是否有能力付首期？是否供得起？否則只能買公屋。」，也有人建議樓主用綠表買居屋，「樓主應該考慮用綠表買居屋，質素或地段會較公屋好。」
同時，有人認為樓主應該實地考察和考慮公屋的環境，「其實公屋即使要維修，也是政府承包的，所以費用不會太貴。但公屋最好要自己去實地考察下，愈接近市中心愈好。」、「樓主比較擔心是入住後的環境，附近可能是少數族裔或者新來港人士，所以要比較留意。」
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今年下半年整體二手住宅交投表現明顯未及上半年暢旺，據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，下半年迄今(截至12月16日)整體二手住宅(包括公私營)註冊量錄25,524宗，較上半年33,048宗顯著減少約22.8%；反觀，當中二手公屋交投逆市造好。下半年迄今二手公屋(包括已補地價的自由市場及未補地價的第二市場)註冊量錄644宗，較上半年307宗大幅上升約109.8%，並首次半年突破600宗水平，創紀錄最好的半年。
美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，下半年二手公屋交投向好，其中與新一輪「白居二」的成功申請者於年中入市帶動有關。據資料顯示，7月份二手公屋註冊量升至230宗的單月史上最高，比起原先紀錄高位19年5月116宗大幅高出接近1倍，成為推高今年下半年宗數的來源。
隨著下半年二手公屋註冊宗數創新高之際，金額亦同樣跟隨升至紀錄高位。據資料顯示，下半年迄今(截至12月16日)二手公屋註冊金額已達約18.03億元，比起上半年約8.87億元高出約103.3%，與宗數齊創紀錄的半年新高。
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一名自稱在天水圍居住29年的網民，在「香港討論區」發文，大彈天水圍區內環境配套等都差，奉勸其他網民莫買天水圍樓，惹來激烈爭議。
網民首先抱怨天水圍居民素質參差，指天水圍有大量新移民和公共屋邨，聲稱家庭月入長期處於全港最低水平，又認為教育水平都是最低，認為「如果有小朋友搬入去天水圍，絕對令小朋友受損」。網民又指商場街市的物價絕不比元朗、屯門甚至市區為低。
網民又指，天水圍近二三十只有一些舊屋苑，即使偶有一些新的住宅落成，但基本上私樓都被公屋包圍住，而最近濕地公園附近的新盤又偏僻，又多蚊，「真係俾我都唔住，所以天水圍跌市一定第一個跌，上升都最尾先上升」。
網民又批評天水圍設施配套不足，除了公屋街市及食環署臨時街市外，「一個似樣少少啲街市都無，係呢個街市霸權嘅地方，基本上買餸要硬食貴價菜同肉，唔似得元朗咁有二三個公營街市同街舖」。他又指康樂設施方面，除了圖書館外，基本上康文設施嚴重不足，只有一個天水圍公園。
網民又說，天水圍大部分學校都是第二組別、第三組別的學校，「正所謂近朱者赤，點解市區嘅家長咁想仔女入到名校網？因為就算你讀唔成書，你啲仔女啲同學將來都會係醫生律師嘅朋友圈，唔通你想個仔將來都係公屋圈輪迴？」
網民又聲言，「你就會發覺買天水圍真係死路一條，首先同樣價錢，我點解唔買屯門同元朗？起碼有上升潛力，又食到發展潛力，天水圍有咩好？我答你: 無！」
言論惹來不少網民爭議，有人認同稱「住過一年栢慧，有樣嘢真係好同意，天水圍雖然公屋多，但物價真係好貴...」、「交通差，西鐵一係太逼一係上唔到車，轉K車太多人逼」。
不過有人反駁，「咁差又住三十年？」、「我想住半山，但無錢。睇餸食飯！」、「香港而家邊區無新移民？自己見識小」、「當年天水圍咁遠，咁隔涉，如果無大量公屋你估啲商場、街市、康樂設施、交通基建………會存在？會有現在規模？真係食米唔知米貴。入住前未識，入住後一樣唔知。樓主連呢樣都睇唔透，對樓市分析真係唔洗睇。而一路睇落嚟，果真像師奶抱怨」、「其實天水圍都幾大，只討論嘉湖山莊面積都好大。一般已近西鐵站作對外交通嘅樓盤可考慮(我之前住了天盛十多年)。西鐵返工時間可上車，但只有企位，亦較迫。如公司地點近屯馬線係可以的。基本設施都好，我舊時都周不時去屏山圖書館(多數人稱天水圍圖書館)，而周日多搭屯馬去元朗食嘢。現天水圍樓(嘉湖)性價比仍算高。另外，有人用屯門樓比，但近屯門站的應貴過天水圍樓不少。(而屯門樓宇分佈係比較分散的)。」
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本港二手樓市交投轉靜，在成交量跌，更容易谷高成交價。受惠於北部都會區概念，白居二資金續流入入場門檻較低公屋市場。位於粉嶺的公屋祥華邨，即使樓齡37年，以未補地價金額計，年內兩度破頂。
消息指，成交個案為祥華邨祥智樓中層7室，實用面積490呎，以未補地價325萬元沽出，呎價為6633元，創出該屋邨未補地價新高，亦較今年中同類型單位舊紀錄310萬元，再攀升多15萬元。據悉，原業主以20萬元買入，帳面勁賺305萬元，持貨16年，升值15倍。
公屋原業主袋「幾球」離場
另外，同樣位於北部的上水天平邨，最近成交個案為天明樓低層42室，實用面積349平方呎，屬2房設計，獲白居二買家以未補地價198萬元購入，呎價約5673元，屬於市價。
但值得留意，原業主於2018年以28萬元買入，曾向銀行借27.8萬元貸款，業主只以2000元首期便入住，持貨3年帳面勁賺170萬元離場。
其實，政府為了讓公屋富戶騰空單位，以縮短整體公屋輪候時間，以及增加公營房屋供應流轉。容許合資格市民透過政府購入租置單位，有關折扣率特別高，為一手業主帶來轉賣致富機會。
公營房屋轉賣多大賺
以公屋祥華邨為例，可承造九成按揭，深受到區內買家歡迎，令成交量及賺幅都不俗，成交之中以白居二買家為主。
現時新界北區目前共有四個可出售公共屋邨，除了祥華邨外，亦有粉嶺華明邨，上水太平邨及天平邨。粉嶺祥華邨今年暫錄至少30宗成交，為新界區中最多。
此外，其他公營資助計劃，如新一期綠置居以五折定價，其他居屋買入價亦有六折，一直以低價吸引買家。業主一般買入後，二手轉售多大賺離場，以天水圍「天頌苑」居屋為例，年內錄大賺數百萬元個案，已成為另類發達途徑。
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利嘉閣彭錦添表示，青衣公屋長安邨安潤樓中層14室，實用面積約496方呎，未補價第二市場成交價約390萬元，呎價約7,863元。
上述做價創該屋邨未補價兩年新高，據香港房屋委員會資料，對上高價單位為實用面積約529方中層戶，2019年10月以420萬元售出。
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在港買樓靠「父幹」已成為新常態，不過，凡事總有例外，嘉欣為一名公立醫院護士，從小與家人居住在300平方呎的公屋單位，最擠迫時期曾有六個人共住。成長時期，嘉欣的居住環境缺乏私人空間，故畢業後，她利用七年時間「儲錢」存下100萬元首期，並於2019年斥資近400萬元買入元朗瑧頤一個面積約238平呎的開放式單位，總算擁有自己的小天地。
冀循序漸進地「樓換樓」
與嘉欣交談期間，發現她是一個有目標、對將來有追求的年輕人。 「細就細啲（現時單位），但呢個會係我嘅第一步。」她透露自己的「十年計劃，就是循序漸進地「樓換樓」，冀由現時的元朗開放式單位，日後換至市區的一房單位。瑧頤屬於單幢式設計，主打細單位，位於元朗十八鄉路傍。嘉欣購入元朗瑧頤一個開放式單位自住，並打算日後再換樓，換入市區一房戶。
「買樓、供樓份錢都係自己出」
「今次買樓嘅錢全都是靠自己一手一腳，用七年時間儲返來。」是次以近400萬元入市，每月供樓支出逾1.2萬元。嘉欣指，「 買樓、供樓份錢都係我自己出，無人幫我！就算係屋企、朋友都無幫我！」她為自己不用靠「父幹」而成功買樓，感到自豪。她指，自己為買樓，生活變得節儉，盡量做到「應使則使」，「連化妝品都唔會買太多，奢侈品就更加唔會諗。」她笑指，曾試過去旅行選擇早機，前一晚訓機場，以省卻一晚酒店開支。「個個女仔都會有一個好啲嘅手袋，但我想買樓，唔買袋啦。」
「慳出第一個本」再部署投資
「我好記得我一畢業嗰時，個戶口得二千蚊。所以我覺得我都幾叻，做咗幾年野，儲到100萬出嚟做首期買樓。」她透露，其上車之路首先是要「慳出第一個本」，然後再思考如何運用本金作投資，投身社會初期的她對投資一竅不通，便先從低風險產品入手，然後才涉足其他投資。
為上車拒租樓 忍受與家人爭執
堅持買樓，嘉欣有其「苦衷」。她解釋道，從小與家人居住在300平方呎的公屋單位，最擠迫時期曾有六個人共住，長大後，自己的工作是實行輪班制，當「返夜更」時，須工作至早上才回家休息，與家人的作息時間完全相反，令其無法好好休息。相反，有時候需要「返早更」，早上5點多便起床梳洗，打擾到家人，她坦言因此經常與家人產生磨擦爭執。
面對「同住難」，不少人會考慮先搬出去、租樓住，但嘉欣選擇忍耐數年，「我租樓等於幫人供樓，咁我就唔想咁。」如不少上車族的心態一樣，省卻租金支出，就是為了加快儲錢，達成上車目標。
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公屋市場不乏承接，大埔富亨邨有低層單位於6年間升值4倍。中原楊頌堯稱，富亨邨最新錄得位於亨盛樓低層12室的成交，實用面積349方呎，議價後以綠表價190萬元沽出，實用面積呎價約5,444元。原業主於2015年約37.4萬元購入單位，轉手獲利約152.6萬元或約4倍。
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