公屋輪候冊大排長龍,公屋租戶由租轉買,走向居屋市場,無疑可縮減公屋輪候時間。有人希望抽中公屋,有人卻想用公屋換居屋,有得揀該怎麼揀?想知如何從公屋租戶變成居屋業主,以及有何利弊因素,務必讀下去。
![公屋換居屋2.jpeg](/assets/uploads/files/1694182192405-%E5%85%AC%E5%B1%8B%E6%8F%9B%E5%B1%85%E5%B1%8B2.jpeg)
雖然好多香港人嘅儲錢目標,都係希望買樓上車,但亦有不少公屋住戶,明明已經有經濟能力置業,卻仍然安於住公屋!有網民就喺香港討論區度發帖,問:「點解有錢都仲要住公屋?」,惹嚟網民熱烈討論!
住公屋,以前或會被戲稱「屋邨仔」、「屋邨妹」,但近年有人卻視之為「人生勝利組」,皆因樓價高企下,公屋住戶租得平,又可抽新居屋,或經由居屋第二市場 (居二市場) 購買二手居屋,另外還有租置計劃和綠置居,選擇多的是。
![公屋換居屋.jpeg](/assets/uploads/files/1694182192146-%E5%85%AC%E5%B1%8B%E6%8F%9B%E5%B1%85%E5%B1%8B.jpeg)
公屋向來抵租抵住,但居屋又是上車恩物,繼續住公屋,還是升級做居屋業主,以下提供兩種資助房屋的利弊因素。
租公屋優點:
廉租一世
公屋之所以吸引,在於其廉價租金,而且承租後,只要在入息及資產上,符合富戶政策的規定,並遵守屋邨管理守則,基本上可以平租一世。
至於屋邨租金,按不同地區有差異,但一般而言,以300餘方呎的公屋單位計,就算住在最貴地段的市區公屋,每月租金不多於3,000元,相對於同區租住同等面積的私樓,月租至少平 3 – 4倍。
免管理費及差餉
私樓的管理費,動輒每呎要4至5元,單幢樓甚至要7至8元,以普通一個大型屋苑400呎單位計算,管理費大約每月 2,000元,差不多是一個新界公屋單位的整月租金。至於差餉,則以應課差餉租值決定,按季繳交,詳情可查閱差餉物業估價署的 估價冊及地租登冊。
公屋租金將差餉、 管理及維修開支計算在內,毋須額外支出。但即使居屋是資助房屋,亦須付管理費及差餉。
近年居屋屋苑的管理費如下:
- 東涌裕泰苑 管理費: $638 - $1,324
- 沙田旭禾苑 管理費: $637 - $1,056
- 馬鞍山錦暉苑 管理費: $800 - $1,265
- 葵涌尚文苑 管理費: $1,163 - $1,876
- 長沙灣凱德苑 管理費: $627 - $1,175
- 將軍澳雍明苑 管理費: $518 - $1,054
另外,針對公屋單位結構上的問題,如漏水、石屎剝落等,房署一般會為租戶免費維修。
租公屋缺點:
定期審視資格
在富戶政策下,公屋住戶的入息及資產受到限制,現時為不得超出入息限額 5 倍,總資產淨值不得超出入息限額之 100 倍,租戶須要每 2 年進行一次申報,詳情可瀏覽 公屋富戶入息限額2021 文章。
不得擁有物業
想買樓收租但同時租住公屋,這是不可能的,即使買入的是另一類資助房屋,或某個物業的部分業權,一旦持有物業,房署將會收回公屋單位。
買居屋優點:
平價上車
本港樓價近年只升不跌,加薪追不上樓價,若預算有限,但想自置居所,除了一籃子的舊樓或納米樓,幾乎沒太大選擇餘地。
相反,居屋以實用見稱,價格又可折減,折扣率一般有三成或以上,即使抽不中新居屋,市場上也有大量二手居屋,當中不乏高質素屋苑。
補價不補價,皆可出售
只要遵從禁售期規定,居屋可於公開市場或居屋第二市場出售。在公開市場賣,需要補地價,但面向的買家更多,價錢可定高一點,變相把補地價轉嫁給下一手買家。
在居屋第二市場賣,亦可自行訂價售予綠表人士及合資格的白表買家,毋須補地價。可見,居屋出售渠道多,私樓價格不下,更令居屋有價有市。
買居屋缺點:
供樓支出遠高於交租
上文提過,租一個約300方呎的市區公屋,月租約3,000元,假如由租公屋,轉買一個200餘方呎的市區二手居屋,例如奧運海富苑,新近成交價約380萬,假設做足九成按揭,供30年,月供要14,000元,是公屋租金4倍多,還未計日後的管理費。因此,若有意公屋換居屋,要有心理準備,每月支出會倍增。
交租穩定,供樓有風險
疫情打撃經濟,增加了供樓的風險,只要物業有承造按揭,免不了受到利率升跌波動,遇上市況不佳,更有可能成為負資產。至於公屋租金相對穩定,並與收入指數掛鉤,不致於出現經濟差卻要加租的情況。反之,遇上經濟不景氣或財政盈餘,政府甚至會有相應的租金減免措施。公屋與居屋均有其優勢,但不代表買私樓就是輸家,若買中優質單位,物業回報可翻幾倍。
當然,香港人「磚頭大過天」,如果能夠付出低至十餘萬元首期便成為「綠置居」或新居屋業主,實在是十分吸引,更何況擁有物業後,除了可以把業權留給下一代外,就算老來無依,擁有的居屋單位亦隨時可以成為救命稻草,透過申請安老按揭每月收取年金,應付生活所需。
總括而言,是否放棄公屋成為居屋業主,始終還要看住戶個人需要。例如閣下的工作或收入較為不穩定,自然不適宜放棄公屋單位貿然上車;相反如果本身是公屋富戶,隨時有被要求遷走的風險,又或想轉換較大單位以應付家庭成員需要,那麼便可能考慮換綠表上車。長住公屋還是購買居屋較佳?始終不能一概而論。
常見問題
公屋租房購買居屋後,原先公屋單位會如何處理?
一經簽署樓契/轉讓契,公屋租戶需要於其後指定時間內交回公屋單位,以騰出單位給輪候冊申請者。
公屋租戶如何購買居屋?
實際操作方法是以綠表資格,在居屋第二市場物色未補價的居屋盤,可選擇房委會或房協發展的居屋。但事前要申請一份綠表資格的「購買資格證明書」。另一方面,公屋租戶亦可透過綠表資格抽新居屋。
公屋優缺點
- 優點:不用供樓,但永遠付出租金,未能透過供樓間接儲蓄
- 優點:享受平租,但只能做租客,沒有資產增值
- 優點:可免管理費、差餉及地租等支出,但要遵守公屋住戶規則,扣夠分會被逐出公屋行列
- 優點:若家庭成員增加,可申請調遷到大單位,但一世不可擁有其他物業
- 優點:租金佔入息比例較低 ,但富戶政策需每年檢視
- 優點:自置居屋
公屋換居屋好唔好?
居屋優缺點
- 優點:市價約五折價可上車,但失去了以遠低於市值租樓的優惠
- 優點:入住後,不用擔心入息上升超過規定限額,但收入較大比重用作供樓,或影響生活質素
- 優點:遇樓市升,享受物業升值回報,但遇樓市跌,有機會錄得損失
- 優點:無需擔心被趕走,但要支付差餉及管理費等支出
- 優點:居屋可留給下一代,但如未供滿,下一代或需承擔負債
- 優點:年老後可透過安老按揭解決生活所需資金,但年輕時要供樓數十年